發(fā)布時(shí)間：2014-07-22所屬分類：經(jīng)濟(jì)論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)體系中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范和規(guī)避，我們可以采取的對(duì)策總的來(lái)說(shuō)就是要加強(qiáng)完善我國(guó)的住房公積金制度。在前面的文字中也已經(jīng)提及過(guò)，個(gè)人住房抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)槎檀骈L(zhǎng)貸的行為而造成的。 《財(cái)稅前沿》 雜志是由國(guó)
摘要：對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)體系中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范和規(guī)避，我們可以采取的對(duì)策總的來(lái)說(shuō)就是要加強(qiáng)完善我國(guó)的住房公積金制度。在前面的文字中也已經(jīng)提及過(guò)，個(gè)人住房抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)槎檀骈L(zhǎng)貸的行為而造成的。
《財(cái)稅前沿》雜志是由國(guó)際財(cái)稅研究會(huì)主辦，《現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息》雜志社出版，面向全國(guó)公開(kāi)發(fā)行的財(cái)稅類專業(yè)期刊。 以“與企業(yè)共成長(zhǎng)，與納稅人共勉”為理念，通過(guò)專題策劃及熱點(diǎn)評(píng)論反映財(cái)稅政策走向，預(yù)測(cè)具有前瞻性的財(cái)稅政策，傳播先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念，報(bào)道先進(jìn)財(cái)稅事跡，宣揚(yáng)優(yōu)秀的財(cái)稅服務(wù)機(jī)構(gòu)與財(cái)稅人等，突出前瞻性、權(quán)威性。本刊稿件容量大、審稿專家多、編輯效率高、處理稿件快、發(fā)稿周期短、讀者范圍廣，報(bào)道內(nèi)容涉及財(cái)政、稅務(wù)、管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)等多個(gè)工作領(lǐng)域，是目前我國(guó)財(cái)稅領(lǐng)域覆蓋面較廣的一份綜合性期刊。
關(guān)鍵詞：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),商品房,抵押信貸風(fēng)險(xiǎn),對(duì)策,財(cái)稅前沿
一、我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀
(一)個(gè)人住房抵押貸款的動(dòng)作機(jī)理。
要想清晰地認(rèn)識(shí)和了解到我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀，就必須首先弄清楚個(gè)人住房抵押貸款的內(nèi)涵，即動(dòng)作機(jī)理。個(gè)人住房抵押貸款，其實(shí)就是指某類需要資金的借款人，將本人名下的、且符合相關(guān)法律法規(guī)要求的房產(chǎn)作為抵押物，來(lái)向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的一項(xiàng)個(gè)人融資和借款的活動(dòng)過(guò)程。個(gè)人住房抵押貸款所獲得的款額的用途是非常廣泛的，一般情況下這一款項(xiàng)可以用來(lái)購(gòu)買(mǎi)商品房、購(gòu)買(mǎi)小轎車和進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等等。
我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)申請(qǐng)條件主要包括有：按要求如實(shí)地填寫(xiě)好貸款申請(qǐng)書(shū);擁有房屋產(chǎn)權(quán)所有證;提供有效的身份證件如戶口本、結(jié)婚證和身份證;提供資產(chǎn)證明和收入證明。
(二)我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展歷程及相關(guān)政策演變。
第一個(gè)階段時(shí)期，1978年至1998年，在這一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款才剛剛開(kāi)始開(kāi)展，處于萌芽及緩慢適應(yīng)性發(fā)展階段。個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)政策和制度都還極為不完善，認(rèn)識(shí)了解和真正采用個(gè)人住房抵押貸款的老百姓并不是很多，可以說(shuō)是為數(shù)極少，主要是個(gè)人住房抵押貸款相對(duì)于國(guó)家的制定者和普通老百姓來(lái)說(shuō)都是一個(gè)新興事物。
第二個(gè)階段時(shí)期，1998年至2009年，在這一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款已經(jīng)處于快速發(fā)展時(shí)期，而且房?jī)r(jià)日益劇增，需要購(gòu)買(mǎi)商品房的人們也越來(lái)越多，并且人們對(duì)個(gè)人分住房抵押貸款也比較熟悉和信任了，國(guó)家的個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)法律制度和金融政策也越來(lái)越全面、健全和完善。
第三個(gè)階段時(shí)期，2009年至今，在這一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)的房?jī)r(jià)處于一個(gè)空前居高的價(jià)位水平，商品房剛需日益加大的現(xiàn)象也是客觀地存在著，與此同時(shí)，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款也已經(jīng)發(fā)展得相對(duì)成熟和完善，盡管與西方的發(fā)達(dá)國(guó)家相比，還是存在著一定的差距的。
(三)我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的規(guī)模及質(zhì)量狀況。
我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款在經(jīng)歷過(guò)上文所述的三個(gè)階段時(shí)期的洗禮和發(fā)展，在數(shù)量上也是具有著一定的規(guī)模了，而在質(zhì)量上也是具有著一定的相當(dāng)?shù)乃搅恕＞唧w來(lái)講，現(xiàn)階段，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款在規(guī)模上和質(zhì)量上的情形狀況主要表現(xiàn)為這樣的幾點(diǎn)：第一、總體來(lái)看，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款是在不斷地?cái)U(kuò)大，并且增幅也是越來(lái)越高;第二、隨著我國(guó)的金融政策，特別是信貸政策的不斷發(fā)展和完善，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款的服務(wù)質(zhì)量水平也是在不斷地提高，基本上都算得上比較專業(yè)的水平;第三、在質(zhì)量方面，我國(guó)與個(gè)人住房抵押貸款密切相關(guān)的用以保證貸款雙方利益的政策制度條款也已經(jīng)變得更加的完善、健全與合理化;第四、我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)體系提供貸款的能力和保險(xiǎn)系數(shù)也是越來(lái)越高了，等等。 二、我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析
(一)個(gè)人住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。
首先要闡述的是個(gè)人住房抵押貸款的第一類風(fēng)險(xiǎn)，即違約風(fēng)險(xiǎn)。違約風(fēng)險(xiǎn)，它其實(shí)就是指貸款人由于一些客觀的或者主觀的原因和環(huán)境的影響和制約，導(dǎo)致貸款人無(wú)法按照事先規(guī)定的期限和按照相關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行償還貸款，所產(chǎn)生的損失。一般來(lái)講，根據(jù)貸款人違約的原因性質(zhì)不同，主要可以分為理性違約風(fēng)險(xiǎn)和被迫違約風(fēng)險(xiǎn)。其中，理性違約風(fēng)險(xiǎn)主要是指貸款人在明明有償還貸款的能力的前提下，還是選擇不按期按量?jī)斶�貸款所產(chǎn)生的損失。這種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因是貸款人在房屋持有獲得的利益和償還貸款所需付出的代價(jià)之間進(jìn)行比較時(shí)往往會(huì)做出違約與否的最終決定。
(二)個(gè)人住房抵押貸款的經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)。
個(gè)人住房抵押貸款的第二類風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)主要是指?jìng)�(gè)人住房抵押貸款在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和前進(jìn)的過(guò)程中產(chǎn)生了波動(dòng)的現(xiàn)象而產(chǎn)生的損失。一個(gè)國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)在不斷地經(jīng)營(yíng)、發(fā)展和前進(jìn)的過(guò)程中，由于受到國(guó)內(nèi)各個(gè)領(lǐng)域方面的環(huán)境因素的影響和制約，必然會(huì)出現(xiàn)具有規(guī)律性和周期性特征的波動(dòng)。而在國(guó)家社會(huì)的各個(gè)方面的事物中，會(huì)受到這種帶有規(guī)律性和周期性特點(diǎn)的波動(dòng)的巨大影響的事物之一就是房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)事物。個(gè)人住房抵押貸款的經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)就是典型代表之一。
(三)個(gè)人住房抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
個(gè)人住房抵押貸款的第三類風(fēng)險(xiǎn)則是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。這里的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)則主要是指儲(chǔ)存在銀行等金融機(jī)構(gòu)的一些短期性資金資產(chǎn)由于被用于了長(zhǎng)期性房屋貸款的房貸而無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)從而喪失了很多有利的投資機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失。這一類風(fēng)險(xiǎn)也算得上是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)體系中比較具有特殊性的一類風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，個(gè)人住房抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要可以體現(xiàn)在兩個(gè)方面的狀況：一個(gè)方面是現(xiàn)階段由于我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款的款項(xiàng)來(lái)源主要是來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)中的各類公積金和居民活期或者定期的儲(chǔ)蓄存款，一般儲(chǔ)蓄的年限也頂多是三年到五年，但是個(gè)人房屋抵押貸款的期限可是為很長(zhǎng)，一般都有是二十年或者三十年。這樣一來(lái)，短存長(zhǎng)貸的行為就不可避免地造成了銀行等金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)流動(dòng)性非常的低下，繼而也就帶來(lái)了相應(yīng)的資金資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn);另一個(gè)方面則是銀行等金融機(jī)構(gòu)持有的房產(chǎn)類等資產(chǎn)也不是非常容易變現(xiàn)，使銀行等金融機(jī)構(gòu)失去了很多有利的投資機(jī)會(huì)，從而也就提高了銀行等金融機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì)成本，加大了它們的資金資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。可見(jiàn)，個(gè)人住房抵押貸款對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)的負(fù)面影響還是很深遠(yuǎn)的，對(duì)資產(chǎn)的流動(dòng)性產(chǎn)生了很大的負(fù)面攻擊作用。因此，不管是貸款人還是銀行等金融機(jī)構(gòu)在辦理個(gè)人住房抵押貸款時(shí)，都應(yīng)該非常的重視和小心處理對(duì)待個(gè)人住房抵押貸款所產(chǎn)生的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)才是。
三、防范我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議
(一)實(shí)行嚴(yán)格的資信審核制度。
這一對(duì)策建議主要是指銀行等金融機(jī)構(gòu)在接到個(gè)人住房抵押貸款的貸款人的貸款申請(qǐng)材料時(shí)，一定要嚴(yán)格地和全面地對(duì)貸款人的收入情況、資產(chǎn)情況、負(fù)債情況、每月償還貸款額占整個(gè)家庭月收入的比重情況和貸款購(gòu)買(mǎi)房屋的目的和用途等多種情況。銀行等金融機(jī)構(gòu)根據(jù)這個(gè)審核調(diào)查結(jié)果再來(lái)斷定是否真正地要給這個(gè)貸款人進(jìn)行放款，以減小貸款的由于貸款人不能按時(shí)按量的償還貸款而造成的違約風(fēng)險(xiǎn)。
(二)建立完備的預(yù)警信息管理系統(tǒng)。
大家也都知道，現(xiàn)代我們所處的這個(gè)社會(huì)，它不僅僅是一個(gè)以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主要發(fā)展體制、以全球經(jīng)濟(jì)一體化為主要發(fā)展趨勢(shì)的社會(huì)，它還是一個(gè)各類科學(xué)技術(shù)高速發(fā)展和被普遍應(yīng)用于社會(huì)各個(gè)方面的發(fā)展的社會(huì)。各個(gè)行業(yè)各業(yè)的組織單位都在積極地將先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)生產(chǎn)力運(yùn)用到自己的事務(wù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中去。那么，我想銀行等金融機(jī)構(gòu)同樣也是可以將先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)力量運(yùn)用到防范和規(guī)避一些金融風(fēng)險(xiǎn)的事務(wù)中去。
(三)完善我國(guó)的住房公積金制度。
對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)體系中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范和規(guī)避，我們可以采取的對(duì)策總的來(lái)說(shuō)就是要加強(qiáng)完善我國(guó)的住房公積金制度。在前面的文字中也已經(jīng)提及過(guò)，個(gè)人住房抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)槎檀骈L(zhǎng)貸的行為而造成的。這樣看來(lái)我國(guó)的銀行存款還是處于一個(gè)非常穩(wěn)定的狀態(tài)，但是影響著個(gè)人住房抵押貸款，可以用來(lái)規(guī)避和防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的我國(guó)的住房公積金制度還是存在著很多需要改進(jìn)的空間。比如住房覆蓋率低、住房公積金存在著應(yīng)建未建的現(xiàn)象、公積金的普及層面也不是很廣等等。而這些需待改進(jìn)的問(wèn)題一旦解決，正是可以很好地防范和規(guī)避我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，因此相關(guān)的管理人士應(yīng)該積極地著手進(jìn)行我國(guó)的住房公積金制度的完善，使我國(guó)的住房公積金制度能夠真正地滿足廣大的消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)住房的融資需求，并且很好地降低個(gè)人住房抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)論
總而言之，個(gè)人住房抵押貸款這項(xiàng)活動(dòng)會(huì)涉及到多方的利益，比如貸款者、銀行等金融機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。因此，在進(jìn)行這項(xiàng)活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程中，一定要三方結(jié)合起來(lái)共同努力，采取科學(xué)的和合理的方法來(lái)認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)、識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并且要處理好日常的活動(dòng)事務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范之間的關(guān)系和相互的影響作用，以期爭(zhēng)取在個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范和規(guī)避過(guò)程中獲得最大的成功，實(shí)現(xiàn)全面性的勝利，即三方皆獲利。
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