發(fā)布時(shí)間：2018-03-22所屬分類：經(jīng)濟(jì)論文瀏覽：1次
摘 要： 其實(shí)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)也是可以運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)，本文根據(jù)行業(yè)的相關(guān)特點(diǎn)，根據(jù)林場(chǎng)的實(shí)際開展情況，分析閑置的可運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)如何盤活，這樣不僅可以增加租金收益還可以強(qiáng)化資產(chǎn)管理，并且分析資產(chǎn)情況到政策的劃分，實(shí)行分類管理，最后落實(shí)到運(yùn)營(yíng)管理過程中，基本概況了運(yùn)
其實(shí)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)也是可以運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)，本文根據(jù)行業(yè)的相關(guān)特點(diǎn)，根據(jù)林場(chǎng)的實(shí)際開展情況，分析閑置的可運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)如何盤活，這樣不僅可以增加租金收益還可以強(qiáng)化資產(chǎn)管理，并且分析資產(chǎn)情況到政策的劃分，實(shí)行分類管理，最后落實(shí)到運(yùn)營(yíng)管理過程中，基本概況了運(yùn)營(yíng)管理工作，發(fā)現(xiàn)林場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理中的不足及相關(guān)改進(jìn)建議。
關(guān)鍵詞：經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn),運(yùn)營(yíng)管理程序,效益分析
1引言
隨著縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市建設(shè)不斷征用周邊林地，2011年11月3日寧化國(guó)有林場(chǎng)與縣政府協(xié)商簽訂了征用林地補(bǔ)償機(jī)制，促進(jìn)了林場(chǎng)向做好“山上山下”兩篇文章的目標(biāo)邁進(jìn);“山下”的文章不斷做大做強(qiáng)，但在電商、微商、快遞業(yè)的快速發(fā)展下，如何盤活這些固定資產(chǎn)，將是目前的一項(xiàng)重要課題。
2經(jīng)營(yíng)性質(zhì)資產(chǎn)簡(jiǎn)介
2.1經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)概念經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)是在生產(chǎn)和流通中能夠?yàn)樯鐣?huì)提供商品或勞務(wù)的資產(chǎn)。經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的使用單位一般是具有法人地位的企業(yè)，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)要以追求經(jīng)濟(jì)效益為原則。從會(huì)計(jì)角度來看，主要指企業(yè)因盈利目的而持有、且實(shí)際也具有盈利能力的資產(chǎn)。
2.2經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)內(nèi)容經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)包括土地、建筑物、機(jī)器設(shè)備、存貨、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款等涉及日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資產(chǎn)。
2.3現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)情況
2.3.1福馨佳苑小區(qū)資產(chǎn)位于寧化西環(huán)中路50號(hào)(307線旁)，距離老城中心3km，離新車站1km，2013年11月交付，2015年9月成本核算完成，林場(chǎng)建有1#—4#樓架空層2275.97m2，其中可經(jīng)營(yíng)面積1716m2，職工周轉(zhuǎn)房9套965m2，林場(chǎng)工區(qū)管理房1932.15m2，地下室附屬工程2463.09m2，合計(jì)可經(jīng)營(yíng)面積5746m2。
2.3.2永信SOLO時(shí)代樓盤部分資產(chǎn)位于寧化西環(huán)中路48號(hào)(307線旁)，距離老城中心3.2km，離新車站0.7km，計(jì)劃2018年12月交付，1#樓1925m2，2#樓一層門廳75m2，二、三層計(jì)4500m2，地面停車位20個(gè)，地下停車位25個(gè)，預(yù)計(jì)可經(jīng)營(yíng)面積6425m2，停車位配套使用。
2.3.3禾口保護(hù)站原禾口林場(chǎng)老場(chǎng)部資產(chǎn)位于方田鄉(xiāng)路口苦株下，距離縣城15km，離周邊最近自然村0.8km，圍墻內(nèi)面積7232m2，含二層磚混結(jié)構(gòu)面積402m2，農(nóng)田面積3344.2m2，合計(jì)可經(jīng)營(yíng)面積10576.2m2。
2.3.4安遠(yuǎn)管護(hù)站土地資產(chǎn)位于安遠(yuǎn)鎮(zhèn)安遠(yuǎn)村芙蓉小區(qū)1-10-127-21地塊的國(guó)有資產(chǎn)建設(shè)用地使用權(quán)，建筑面積132m2。
3建立健全組織機(jī)構(gòu)
隨著寧化國(guó)有林場(chǎng)資產(chǎn)的不斷擴(kuò)大，原來的辦公室統(tǒng)一管理模式已不再適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展需要，要求借鑒縣里及其他林場(chǎng)的做法，成立專門的資產(chǎn)管理部門，進(jìn)行資產(chǎn)的清查、登記建檔、運(yùn)營(yíng)管理、制度建設(shè)等工作。
4熟悉政策界線
省屬國(guó)有林場(chǎng)在不影響本單位履行職能、職責(zé)的前提下，將占有、使用的國(guó)有資產(chǎn)對(duì)外出租、出包的，應(yīng)按《福建省直行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)出租出借管理實(shí)施辦法》(閩政管綜[2012]12號(hào))、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范直行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)交易行為的通知》(閩政管綜[2014]94號(hào))及福建省省屬國(guó)有林場(chǎng)國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦法第十九、二十條等規(guī)定執(zhí)行。
5分類管理
5.1不可進(jìn)場(chǎng)交易資產(chǎn)：按政策界線規(guī)定(1)地處鄉(xiāng)鎮(zhèn)(不含縣城)、村等偏遠(yuǎn)位置且不改變土地用途的農(nóng)用地等非重大資產(chǎn)出租、出包，市場(chǎng)需求很少，無競(jìng)爭(zhēng)性，主要目的是保護(hù)好資產(chǎn)的完整性。(2)房屋建筑物單項(xiàng)面積3000m2以下(含3000m2)、300m2以上，且出租、出包期限5年以下(含5年)的出租、出包。(3)除土地和房屋建筑物外，單位價(jià)值10萬元以下(含10萬元)、5萬元以上其他資產(chǎn)的出租、出包。符合以上條件的資產(chǎn)，由國(guó)有林場(chǎng)提出申請(qǐng)，經(jīng)設(shè)區(qū)市林業(yè)主管部門審核同意后，報(bào)省國(guó)有林場(chǎng)管理局審批。
5.2可進(jìn)場(chǎng)交易資產(chǎn)位置離城區(qū)較近，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，該部分資產(chǎn)有市場(chǎng)需求，并存在多家或多人需要，以下不含地處鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村等邊遠(yuǎn)地區(qū)且不改變土地用途的農(nóng)用地等非重大資產(chǎn)出租、出包。(1)土地(不含林地)、房屋建筑物單項(xiàng)3000m2以上的出租、出包;(2)房屋建筑物單項(xiàng)3000m2以下(含3000m2)，且出租、出包期限5年以上的出租、出包。(3)除土地和房屋建筑物外，單位價(jià)值10萬元以上其他資產(chǎn)(不含森林資源資產(chǎn))的出租、出包。
6經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)交易程序
6.1確定資產(chǎn)出租底價(jià)委托列入省財(cái)政廳評(píng)估機(jī)構(gòu)優(yōu)選庫的專業(yè)評(píng)估公司，廈門大成方華資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)福馨佳苑小區(qū)的國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行租金評(píng)估，初次進(jìn)場(chǎng)交易評(píng)估的面積為5746m2，并對(duì)出租底價(jià)的資產(chǎn)進(jìn)行分項(xiàng)評(píng)估，計(jì)算出每平方米出租均價(jià)，依據(jù)評(píng)估報(bào)告由場(chǎng)務(wù)會(huì)最終確定招標(biāo)標(biāo)底均價(jià)(設(shè)保留價(jià))。
6.2制定《金剛亭職工安置房底層物業(yè)招租方案》擬出租資產(chǎn)物業(yè)的基本情況、入住商戶業(yè)態(tài)的規(guī)劃要求、對(duì)承租人的資格要求、資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人對(duì)招租的要求及條件、資產(chǎn)部門制定對(duì)資產(chǎn)出租的租金底價(jià)詢價(jià)情況表、確定依據(jù)、招租方式等。
6.3資產(chǎn)價(jià)值憑證由財(cái)務(wù)部門對(duì)出租資產(chǎn)情況按資產(chǎn)折舊的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算。
6.4資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明由資產(chǎn)管理部門收集整理需出租的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件、土地及建設(shè)批復(fù)文件等。
6.5單位填寫《福建省直行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)出租出借審批表》本項(xiàng)工作由財(cái)務(wù)部門和資產(chǎn)部門根據(jù)評(píng)估報(bào)告和場(chǎng)務(wù)會(huì)研究的會(huì)議紀(jì)要為依據(jù)進(jìn)行填寫。
6.6重大事項(xiàng)會(huì)議紀(jì)要擬對(duì)出租資產(chǎn)情況、出租底價(jià)情況、招租方案等事項(xiàng)進(jìn)行場(chǎng)務(wù)會(huì)討論通過，再提交職工代表大會(huì)表決。
6.7向上級(jí)主管部門申請(qǐng)出租出借報(bào)告由資產(chǎn)部門將出租資產(chǎn)基本情況、擬出租年限、評(píng)估底價(jià)等情況行文，向上級(jí)主管部門提出申請(qǐng)，需附上招租方案、資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明、《福建省直行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)出租出借審批表》、單位對(duì)該項(xiàng)出租資產(chǎn)有關(guān)的會(huì)議紀(jì)要、中介出具的出租資產(chǎn)的租金底價(jià)評(píng)估報(bào)告。
6.8委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)交易根據(jù)省機(jī)構(gòu)事務(wù)管理局的批復(fù)文件，委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行進(jìn)場(chǎng)對(duì)出租資產(chǎn)做好招租準(zhǔn)備工作，要求在媒體上公開發(fā)布招租信息，做好確定出租資產(chǎn)的答疑和看樣時(shí)間、報(bào)名收取招標(biāo)保證金、開標(biāo)前召開場(chǎng)務(wù)會(huì)研究保留價(jià)、開標(biāo)唱標(biāo)、確定中標(biāo)人、中標(biāo)公示、完成招租材料整理等工作。
6.9簽訂出租資產(chǎn)的《出租合同》根據(jù)中標(biāo)通知書要求，公示期結(jié)束，甲乙雙方就前期招標(biāo)方案和拍賣會(huì)規(guī)則提出的事項(xiàng)，簽訂《出租合同》，在合同中明確出租資產(chǎn)的位置、面積、中標(biāo)出租均價(jià)、雙方的權(quán)利和義務(wù)，違約責(zé)任以及租期到期后的再續(xù)優(yōu)惠政策等事項(xiàng)。6.10出租資產(chǎn)的移交根據(jù)前期擬出租資產(chǎn)明細(xì)清單，雙方各派出兩名管理人員逐項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)出租物業(yè)移交，辦理移交手續(xù)，無疑議后雙方代表在移交清單上簽字蓋章確認(rèn)。
7出租資產(chǎn)效益分析
7.1經(jīng)濟(jì)效益分析擬出租資產(chǎn)的出租面積5746m2×(評(píng)估價(jià))7元/(m2月)=40222元/月(月租金收入)，年租金收入為482664元，將為寧化國(guó)有林場(chǎng)帶來可觀的經(jīng)濟(jì)收入。
7.2社會(huì)效益分析若按出租資產(chǎn)租金收入的20%計(jì)算繳納所得稅，資產(chǎn)出租成功預(yù)計(jì)每年將為國(guó)家增加稅收收入96532元，需要安排資產(chǎn)管理崗就業(yè)人員2～3名。
8經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理存在問題
8.1出租面積的分割
8.1.1整體打包出租的優(yōu)缺點(diǎn)將資產(chǎn)進(jìn)行整體打包出租，雖然在管理上比較簡(jiǎn)單、招租程序上也較單一，如果一次性招租成功，承租方上交租金壓力較大，對(duì)招租對(duì)象的實(shí)力也要求高，相對(duì)市場(chǎng)需求者較少，局限性大，容易形成承租方市場(chǎng)，壟斷出租價(jià)格，從而影響林場(chǎng)經(jīng)濟(jì)收入。
8.1.2分割出租的優(yōu)缺點(diǎn)對(duì)出租資產(chǎn)如果進(jìn)行分割出租，雖然在管理上、招租程序上較復(fù)雜，但若按需出租，市場(chǎng)需求者較多，相對(duì)收繳租金難，物業(yè)管理難方面，將使資產(chǎn)出租盤活更快，更見效。
8.2行政審批方面對(duì)于資產(chǎn)出租的報(bào)批事項(xiàng)，牽涉的審批部門較多，需要資產(chǎn)出租單位提出申請(qǐng)、市林場(chǎng)處同意后上報(bào)省國(guó)有林場(chǎng)管理局，局研究同意后再報(bào)省機(jī)關(guān)事務(wù)管理局，由省機(jī)關(guān)事務(wù)管理局研究批準(zhǔn)下文，如寧化國(guó)有林場(chǎng)2014年3月28日對(duì)擬出租資產(chǎn)提出申請(qǐng)，2014年9月17日才收到省機(jī)關(guān)事務(wù)管理局批準(zhǔn)文件，申請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí)間近6個(gè)月，審批時(shí)間太長(zhǎng)，程序太多造成了很多不利影響：①將直接導(dǎo)致了潛在客戶另行他處，9月25日開標(biāo)時(shí)就無人報(bào)名，造成了流標(biāo)情況;②影響了延期租金收益，提前3個(gè)月招租，將提前3個(gè)月取得租金收益;③影響了租金的即時(shí)評(píng)估價(jià)，6個(gè)月前的出租租金底價(jià)與6個(gè)月后的出租底價(jià)有可能就會(huì)每平方米相差幾角錢甚至1、2元錢;④同時(shí)也造成了招標(biāo)的廣告費(fèi)、中介費(fèi)、評(píng)估費(fèi)的損失。
9改革管理方向
(1)按照中央改革精神，簡(jiǎn)政放權(quán)，簡(jiǎn)化審批程序、縮短審批時(shí)間，規(guī)定各級(jí)各部門的審批時(shí)限，在最短的時(shí)間產(chǎn)生最的大經(jīng)濟(jì)效益。(2)因地制宜、因場(chǎng)施策，按照政策界限，積極盤活資產(chǎn)。(3)按市場(chǎng)需求分割招租，讓擬出租資產(chǎn)區(qū)域逐漸形成市場(chǎng)。針對(duì)寧化國(guó)有林場(chǎng)擬出租資產(chǎn)的情況具體可分割為工區(qū)管理房1932.15m2，
地下室附屬工程2463.09m2，1#—4#樓架空層2275.97m23部分，目前需求較多的是工區(qū)管理房一層，可先行上報(bào)審批招租。
10結(jié)語
經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的管理既要把握好相關(guān)的政策導(dǎo)向，又要在政策的框架下因地制宜、因場(chǎng)施策，同時(shí)還須適應(yīng)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)發(fā)展需求，考慮長(zhǎng)期利益，方可盤活資產(chǎn)，做到經(jīng)營(yíng)有道、管理有方，為企業(yè)增加經(jīng)營(yíng)收入。
參考文獻(xiàn)：
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