發(fā)布時(shí)間：2014-06-18所屬分類：建筑師職稱論文瀏覽：1次
摘 要： 論文摘要：隨著越來(lái)越多的人在縣級(jí)城市購(gòu)房,其商業(yè)用地也隨之增加。但由于縣級(jí)城市的經(jīng)濟(jì)總量小,當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)層次低,大型購(gòu)物中心和城市綜合體在縣城并不合適,但是一些中小型的購(gòu)物中心和依據(jù)當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢(shì)的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資低,利潤(rùn)高,非常適合在縣級(jí)城市發(fā)
論文摘要：隨著越來(lái)越多的人在縣級(jí)城市購(gòu)房,其商業(yè)用地也隨之增加。但由于縣級(jí)城市的經(jīng)濟(jì)總量小,當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)層次低,大型購(gòu)物中心和城市綜合體在縣城并不合適,但是一些中小型的購(gòu)物中心和依據(jù)當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢(shì)的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資低,利潤(rùn)高,非常適合在縣級(jí)城市發(fā)展。
本文選自《城鄉(xiāng)建設(shè)》雜志欄目設(shè)置科學(xué)、全面、準(zhǔn)確、清晰，形成了以特別策劃、高層訪談、建設(shè)經(jīng)緯、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市建設(shè)、村鎮(zhèn)建設(shè)、住宅與房地產(chǎn)業(yè)、風(fēng)景園林等欄目為主干;市長(zhǎng)園地、專家論壇、理論探討、城市文化、橫談縱論、域外寫(xiě)真名人視點(diǎn)、群眾呼聲等欄目為縱深;以副刊內(nèi)容為豐富補(bǔ)充的格局;內(nèi)文、四封圖文并茂、簡(jiǎn)潔明快，美觀、莊重、舒展、大方。
引言
近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承受市場(chǎng)變化帶來(lái)的各種影響,但一些中小企業(yè)則因?yàn)槭袌?chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的損失紛紛從大城市撤資,從而轉(zhuǎn)入中小城市以及縣域的房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí),隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快,城鎮(zhèn)居民的住房需求驟然增大,而縣城是農(nóng)村和城市的最佳結(jié)合地,因此,縣域和城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
一、縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展優(yōu)勢(shì)
近些年來(lái),我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城鎮(zhèn)居民生活水平不斷提高,生活環(huán)境也不斷改善,房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,縣城房地產(chǎn)業(yè)雖然起步比較晚,但是發(fā)展迅速。
(一)需求量
1.隨著我過(guò)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,大量農(nóng)民進(jìn)城尋找工作機(jī)會(huì),使城市人口大量增加。城市驟然膨脹,但是城市的建房速度跟不上城市人口的增長(zhǎng)速度,因此給城市的住房帶來(lái)了巨大的壓力。各大城市開(kāi)始通過(guò)擴(kuò)張城市面積來(lái)應(yīng)付日益增長(zhǎng)的住房需求,但這僅僅是出路的一個(gè)方面,并且不是主要方面。發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)成為轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力的新思路,擴(kuò)大縣城規(guī)模,大力發(fā)展以縣城為主體的中小城市,吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,緩解城市住房壓力。
2.房?jī)r(jià)的不斷上漲使得中國(guó)居民逐漸接受了貸款買(mǎi)房的事實(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨完善成熟。隨著縣城的城市化建設(shè)步伐加快,縣域住房市場(chǎng)除了滿足本地區(qū)居民的需求,還將面對(duì)外出打工人員不能承受打工城市的房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)而回城購(gòu)房,富裕起來(lái)的農(nóng)民以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的行政事業(yè)人員也越來(lái)越多的選擇到生活環(huán)境相對(duì)舒適的縣城購(gòu)房安家�，F(xiàn)在農(nóng)民生活水平越來(lái)越好,為了孩子上學(xué)而在縣城買(mǎi)房的也不在少數(shù),這些情況也是縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大的一個(gè)因素。
(二)供給
1.縣域投資環(huán)境改善
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,是能夠?yàn)閲?guó)家提供大量財(cái)政收入,一般在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū),房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)可占政府財(cái)政收入的10%~40%。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,使地方政府的財(cái)政收入大幅增加,因此各地政府有充足的資金進(jìn)行城市的各項(xiàng)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)又直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,縣域政府通過(guò)加大招商引資力度等,加快發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨成熟和完善,為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了良好的投資環(huán)境。
2.中小開(kāi)發(fā)企業(yè)被迫轉(zhuǎn)移
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了 “房地產(chǎn)熱”之后,少部分存活下來(lái)的企業(yè)迅速調(diào)整戰(zhàn)略,在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇下,獲取了豐厚的利益。同時(shí)帶來(lái)了城市房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲,為抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,國(guó)家出臺(tái)一系列政策。這些政策使得大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,因此中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力,紛紛轉(zhuǎn)向中小城市和縣城。
(三)整體因素
我國(guó)縣城經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,縣城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日漸改善,提高建成區(qū)綠化覆蓋率,對(duì)城區(qū)道路進(jìn)行科學(xué)合理的改造,因地制宜景觀帶的建設(shè),完善縣市交通等。縣城進(jìn)行城市發(fā)展規(guī)劃,建設(shè)用地供給量加大。隨著縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,一方面,政府加大城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),使得投資環(huán)境得到明顯改善,大批外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐縣城,住宅需求量急劇上升;另一方面,城鎮(zhèn)居民生活水平的提高,越來(lái)越多的人具備購(gòu)房能力。雖然縣域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還相對(duì)較弱,房地產(chǎn)市場(chǎng)起步也較晚,但是,近年來(lái)由于地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,原來(lái)縣域經(jīng)濟(jì)以農(nóng)業(yè)為主,通過(guò)改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè),使得非農(nóng)人口增加,住房需求量增加。
二、縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)
當(dāng)縣域樓市遇到新的發(fā)展機(jī)遇的時(shí)候,也就同時(shí)面臨著新的挑戰(zhàn)。
1.縣域樓市企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)加劇。
縣域相對(duì)寬松的投資環(huán)境必然會(huì)引來(lái)很多外地開(kāi)發(fā)商,使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)驟然加劇,將會(huì)使本地房地產(chǎn)企業(yè)面臨著如何生存并做大做強(qiáng)的問(wèn)題。
2.市場(chǎng)需求將發(fā)生重大變化。
居民在縣域購(gòu)買(mǎi)房子的原因很多,有的為了增加居住面積,改善居住環(huán)境,有的為了投資,在本質(zhì)上圖的是縣級(jí)城市的房子便宜,且在建筑品質(zhì)上也說(shuō)得過(guò)去。因此,開(kāi)發(fā)商在縣城進(jìn)行房屋建設(shè),必須堅(jiān)持多樣化,根據(jù)購(gòu)房者的需求進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
3.房?jī)r(jià)有快速拉升的趨勢(shì)
外地開(kāi)發(fā)商的紛紛進(jìn)入,有可能快速拉升縣級(jí)城市的房?jī)r(jià),過(guò)高的房?jī)r(jià)不但會(huì)降低縣域居民的購(gòu)買(mǎi)力,而且會(huì)使城市居民對(duì)縣域房子失去吸引力。因此,保持縣城房?jī)r(jià)與城市房?jī)r(jià)的合理差距是保持縣域房地產(chǎn)健康發(fā)展的關(guān)鍵。
三、出路與對(duì)策
筆者以為,縣級(jí)城市開(kāi)發(fā)商應(yīng)在挑戰(zhàn)中尋找新的機(jī)會(huì)與市場(chǎng),改變生存策略。相對(duì)于本地企業(yè),外地開(kāi)發(fā)商資本實(shí)力雄厚,要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地,縣級(jí)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須聯(lián)合起來(lái),才能增強(qiáng)本地企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另外,由于本地企業(yè)應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短,不在資金上與外地企業(yè)競(jìng)爭(zhēng),而要?jiǎng)?chuàng)建特色項(xiàng)目,以特色取勝,不以規(guī)模取勝。
1.舊城改造
在縣級(jí)城市,舊城改造是一項(xiàng)非常重要工作,現(xiàn)今土地資源日益緊張,縣級(jí)政府應(yīng)注意提高存量土地的利用率,改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件,改變城市面貌。因此,舊城改造是縣域樓市未來(lái)發(fā)展的一個(gè)新領(lǐng)域。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域優(yōu)勢(shì)和自然生態(tài),探索出最適合當(dāng)?shù)靥厣呐f城改造開(kāi)發(fā)方案。
2.新農(nóng)村建設(shè)
新農(nóng)村建設(shè)是黨的一項(xiàng)重大決策,也是縣鄉(xiāng)政府的一項(xiàng)長(zhǎng)期政治任務(wù),國(guó)家推出了有許多扶持性政策促進(jìn)新村鎮(zhèn)規(guī)劃及新村鎮(zhèn)建設(shè)。其實(shí),新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目在本質(zhì)上也是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。在我國(guó)最有代表性的就是天津華明鎮(zhèn)以“宅基地?fù)Q房”的新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目,此項(xiàng)目代表著今后我國(guó)新農(nóng)村建設(shè)的方向。筆者認(rèn)為,我國(guó)的新農(nóng)村建設(shè)事業(yè)才剛剛起步,需借鑒華明鎮(zhèn)的經(jīng)驗(yàn),大量位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的村落可以“宅基地?fù)Q房+商品房開(kāi)發(fā)注入資金”的模式推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè),而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在此項(xiàng)進(jìn)程中,亦可獲得充足的發(fā)展空間。
3.工業(yè)地產(chǎn)
縣級(jí)城市第二、三產(chǎn)業(yè)均較落后與大城市,亟需增加第二產(chǎn)業(yè)以推動(dòng)縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),縣級(jí)城市的工業(yè)地產(chǎn)(也叫高新產(chǎn)業(yè)園區(qū))需求量將顯著提升。因此,工業(yè)地產(chǎn)將是未來(lái)縣級(jí)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不容忽視的新領(lǐng)域之一。
4.商業(yè)休閑地產(chǎn)
隨著越來(lái)越多的人在縣級(jí)城市購(gòu)房,其商業(yè)用地也隨之增加。但由于縣級(jí)城市的經(jīng)濟(jì)總量小,當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)層次低,大型購(gòu)物中心和城市綜合體在縣城并不合適,但是一些中小型的購(gòu)物中心和依據(jù)當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢(shì)的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資低,利潤(rùn)高,非常適合在縣級(jí)城市發(fā)展。此外,毗鄰大城市的衛(wèi)星城在城市定位上還可以參考城市后花園的規(guī)劃思路,專門(mén)打造成為中心城市服務(wù)的休閑度假社區(qū)。
5.教育地產(chǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣?采用新區(qū)教育配套、學(xué)區(qū)舊城改造以及自建學(xué)校等方式進(jìn)行科學(xué)合理的教育設(shè)施規(guī)劃。雖然與大城市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有很多不同點(diǎn),縣域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以借鑒大城市 “教育地產(chǎn)”的概念進(jìn)行教育設(shè)施規(guī)劃時(shí)刻。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我國(guó)的教育也在走向產(chǎn)業(yè)化。在中國(guó),政府主辦是原有的教育模式,在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)可把教育配套設(shè)施當(dāng)做投資教育產(chǎn)業(yè)。這樣即解決了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的教育設(shè)施配套問(wèn)題,又緩解了政府辦教育經(jīng)費(fèi)不足的問(wèn)題。
6.老年社區(qū)。
中國(guó)正步入老齡化社會(huì),而大城市里的老年公寓嚴(yán)重供不應(yīng)求,加上土地供應(yīng)遠(yuǎn)比小城市緊張,使得老年公寓的供求矛盾在短期內(nèi)難以緩解。而郊區(qū)的縣級(jí)城市則可利用該商機(jī),大力開(kāi)發(fā)專為中心城市服務(wù)的老年社區(qū)或老年公寓,使縣域樓市獲得新的發(fā)展空間。
