發(fā)布時間：2014-06-18所屬分類：建筑師職稱論文瀏覽：1次
摘 要： 論文摘要：我國處于人口紅利期,社會總撫養(yǎng)逐步下降,而年輕勞動人口穩(wěn)步上升,為我國的經(jīng)濟發(fā)展提供了充足的勞動力,同時新生人口的絕對數(shù)量巨大,近年來受到高等教育的畢業(yè)生越來越多,比例越來越大,我國人口紅利也會從數(shù)量人口紅利轉(zhuǎn)換成質(zhì)量越高的結(jié)構(gòu)人口紅利
論文摘要：我國處于人口紅利期,社會總撫養(yǎng)逐步下降,而年輕勞動人口穩(wěn)步上升,為我國的經(jīng)濟發(fā)展提供了充足的勞動力,同時新生人口的絕對數(shù)量巨大,近年來受到高等教育的畢業(yè)生越來越多,比例越來越大,我國人口紅利也會從數(shù)量人口紅利轉(zhuǎn)換成“質(zhì)”量越高的結(jié)構(gòu)人口紅利,這些都為房地產(chǎn)奠定了中長期需求基礎(chǔ)。
本文選自《集團經(jīng)濟研究》本刊是我國目前唯一專門報道集團經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和研究企業(yè)集團改革發(fā)展問題的大型財經(jīng)雜志，是中國集團公司促進會會刊，并于1996年、2000年和2004年連續(xù)三屆被評為全國中文核心期刊。
引言
過去的十多年,房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟發(fā)展中一直發(fā)揮著“新的經(jīng)濟增長點”甚至“支柱產(chǎn)業(yè)”的作用。歷史表明,房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟的高速發(fā)展起到了很強的拉動作用,房地產(chǎn)的發(fā)展帶動上下游產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。透過房價上漲、土地價格上漲、溫州炒房團、房產(chǎn)投資的表面現(xiàn)象,深入分析房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的幾個內(nèi)在因素:
1、從人口總量和結(jié)構(gòu)來看,我國還處于人口紅利期
當一個國家處于工業(yè)化和城市化的初中級階段,第一產(chǎn)業(yè)向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移勞動力,必然會出現(xiàn)大量農(nóng)村富余勞動力人口向城市人口的轉(zhuǎn)移;住宅房產(chǎn)的需求總量是由人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和家庭的裂變速度來決定的。一般,25至45歲年齡的青壯年人口是住宅房產(chǎn)的主力軍;25歲至35歲的青年人正處于結(jié)婚成家時期,此時需要組建新的家庭,滋生出購置婚房的剛需;而35歲至45歲的壯年人正逐步步入中年,此時上有老下有小,對住房的面積和大小需求日益強烈,隨著收入的增加,滋生出改善性住房需求。
新中國成立初期,曾經(jīng)出現(xiàn)過3次人口出生高峰期,分別在1950~1957年,1962~1963年,1964~1971年,這三個時期每年出生率超過30‰;1972~1979年平均出生率也超過22‰;1980~1990年平均出生率也超過21‰;從1994年起,中國新生兒逐步減少,進入了低生育時代,從1994年的18‰逐步降至2010年的約12‰。
人口紅利,是指一個國家的勞動年齡人口占總?cè)丝诒戎剌^大,撫養(yǎng)率比較低,為經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了有利的人口條件,整個國家的經(jīng)濟成高儲蓄、高投資和高增長的局面。
我國目前正處于 “人口紅利”期;社會總撫養(yǎng)比例從2001年的43%下降到2010年的34%,年輕工作人口的比較則大幅上升,少年兒童撫養(yǎng)比例大幅下降10個點,而老年人撫養(yǎng)比例則稍微上升。
目前有些經(jīng)濟專家認為我國的人口紅利正在逐步消失,原因在于低生育率、老齡化開始等因素;人口紅利的轉(zhuǎn)變節(jié)點將會在2015年出現(xiàn)。
而復(fù)旦大學(xué)社會發(fā)展與公共政策學(xué)院教授任遠認為,目前中國的人口紅利并沒有因為老齡化而消除,實際上之前的“紅利”來自人口數(shù)量,即“量”的紅利。“我們還可以獲得人口'質(zhì)'的紅利,即健康和教育賦予勞動力的價值。”
在未來10~20年時間內(nèi),中國經(jīng)濟將從需求大量低價勞動力逐步轉(zhuǎn)向需要大量高技能勞動力;隨著我國受教育程度越來越高,結(jié)構(gòu)性人口紅利將取代總體的數(shù)量人口紅利,繼續(xù)作為中國經(jīng)濟發(fā)展的新動力。
每年出生人口的絕對數(shù)量統(tǒng)計為,1954~1957年均出生人口2124萬; 1958~1961年均出生人口1542萬;1962~1975年均出生人口2627萬;1976~1980年均出生人口1795萬。1981~1997年均出生人口2220萬;從1998年開始從1900萬逐步降低至2010年的1596萬。
1997年之前我們依然每年出生人口在2000萬以上,這將此后的連續(xù)20多年間,為我國經(jīng)濟發(fā)展提供充足的勞動力,以22歲大學(xué)畢業(yè)時間算起,個人推測至少要到2020年左右新增年輕勞動力才會逐步減少;以30歲左右買房來算,我國房地產(chǎn)新增需求在2027年之前,仍然有非常強勁的購房需求。
2、從城市化率來看,我國城市化進程正在加速發(fā)展期
城市化可以分兩個方面來看,第一,人口城市化是城市化的本質(zhì)和動力源泉,人口從農(nóng)村流向城市,勞動力也從第一產(chǎn)業(yè)向城市第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移;第二,土地城市化是促進城市化的重要工具,在我國城市化進程中扮演了舉足輕重的作用,伴隨人口城市化和非農(nóng)經(jīng)濟活動對土地需求的增加,土地從農(nóng)業(yè)向非農(nóng)業(yè)配置,農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為城市用地;只有繼續(xù)有效發(fā)揮 土地的功能,才能促進城市化健康、可持續(xù)發(fā)展,對我國經(jīng)濟的平穩(wěn)增長也是至關(guān)重要的。
從1978年至1999年,我國進入城市化平穩(wěn)發(fā)展期,城市化率從17.92%,穩(wěn)步增長到30.89%,20多年間增長了近13個點;每年新增城市人口約1000萬人。
從2000年開始至今,我國進入城市化加速發(fā)展期,城市化進程明顯加快,城市化率增長顯著,至2011年我國城市化率已經(jīng)達到51.3%,12年時間增長了近20個點;年均新增城市人口超過2600萬,這12年內(nèi)總共流入城市人口超過3億人,目前,中國人均GDP在4000至5000美元,通過財富的逐步積累,已有部分人具備了購買商品房的消費能力;以人均居住面積30平方來計算,每年需要新增城市的真實住宅約7.8億平方米左右;這還不包括改善性住房需求。
從需求和供應(yīng)總量來看,1998年-2011年商品住宅竣工總面積為56.2億平方米,而1998年-2011年我國新增城市人口為3.3億人,按照人均30平方計算,商品住宅需求總量將近100億平方米;說明即使不考慮改善性需求,還有將近一半的新增城市人口是在租房;新增城市人口通過財富的積累,就會對商品住宅的形成潛在的購買需求。
城市化過程中會增加工業(yè)用地、住宅用地、社會公共用地的需求;第一,城市化進程必然伴隨著工業(yè)化過程,大量的擴大工業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)新建工廠,增加了對工業(yè)用地的需求。第二,城市化過程中,進入都市的人們必然需要數(shù)量更多、質(zhì)量更高的住房需求。第三,隨著城市社區(qū)的日益增加,人們的商業(yè)、文化、體育等大量的公共需求被擴大,因此需求更多的商業(yè)用地和公共用地。
我國東部、中部、西部的城市化水平差異很大。東部省份,特別是北京、上海、天津等地的城市化率已經(jīng)非常高,達到80%,如果按照70%的發(fā)達國家城市化率標準,已經(jīng)進入了城市化后期階段,這意味著這些地區(qū)未來城市人口的增長將放緩,房地產(chǎn)需求需要尋找新的增長空間,由于城市發(fā)展具有層次性,滿足中低收入者住房需要的中低端房地產(chǎn)的潛力也很巨大。但城市化率依然很低的中部、西部地區(qū),其城市化率尚未達到40%,未來該區(qū)域?qū)⒚媾R更加廣闊的城市化空間,住房的需求旺盛,房地產(chǎn)仍將強勁發(fā)展。
3、從宏觀經(jīng)濟看,我國經(jīng)濟正處于快速穩(wěn)定增長期,M2增速很大,對通脹造成了長期壓力
改革開放30年間,我國名義GDP增速為15.8%,實際GDP增速也超過10%,近年來GDP增速仍然保持在8%-12%,而房地產(chǎn)的直接投資拉動GDP增長超過1個百分點,產(chǎn)業(yè)杠桿拉動越3個百分點。經(jīng)濟的發(fā)展對我國的貨幣供應(yīng)量提出了更高的要求。
狹義貨幣M1反映著經(jīng)濟中的現(xiàn)實購買力;廣義貨幣M2不僅反映現(xiàn)實的購買力,還反映潛在的購買力。從數(shù)據(jù)上看,2011年廣義貨幣M2余額為85.16萬億元,狹義貨幣M1余額28.98萬億元,而2011年我國GDP總量為47.16萬億元,M2/GDP=1.81;而2011年美國GDP為15.32萬億美元,M2為9.68萬億美元,M1為2.16萬億美元,美國M2/GDP=0.63;M2/GDP這一指標中國是美國的3倍,說明我國的貨幣環(huán)境比美國更加寬松。
2000年-2011年,中國的廣義貨幣M2從13.46萬億元漲到85.16萬億元(超過了美國的9.68萬億美元,而GDP只有美國的二分之一)增長了6.3倍,而同期GDP只增長了2.8倍,由此可見我國通脹長期壓力很大。
判斷貨幣供應(yīng)量是否過多的重要依據(jù)是通貨膨脹壓力。目前我國的資源與投資品如房產(chǎn)、黃金、收藏品等價格持續(xù)上揚,由此可見我國實際已經(jīng)出現(xiàn)明顯的通貨膨脹;但居民消費價格指數(shù)(CPI)并沒有出現(xiàn)明顯的上漲,原因在于我國CPI不直接包括房價因素,但包含了8%的居住類商品,例如建房和裝修材料,包括租房的租金,包括對公房的房租和私房的房租等,而美國的CPI在居住類計算時包括了45%。M2高速增長而CPI增長不明顯,說明了當前我國經(jīng)濟的三駕馬車中投資和進出口占據(jù)了主要部分,而消費需求相對不足。
M2也可以作為衡量社會經(jīng)濟財富增幅的一個總體基準水平,如果你資本的投資收益能夠超過M2增長率,則投資收益是跑贏財富增長的社會平均水平。目前大家都有比較強烈的存款保值增值意識,即使你的收益超過CPI也可能是財富貶值的;過去十年,黃金漲幅約350%,石油約200%,而跑贏M2增速的是中國房地產(chǎn),所以房地產(chǎn)引來了各方面資金的投資。
4、人民幣升值壓力促使國際資本流入中國房地產(chǎn)行業(yè)
我國經(jīng)濟發(fā)展越好,人民幣升值壓力越大;自從2005年7月21日,中國進行人民幣匯率改革制度以來,人民幣不再單一參考美元,轉(zhuǎn)而 “以一籃子貨幣為參考的浮動匯率制度”,到2008年7月,人民幣匯率從匯改前的8.2上升到6.8,上升了20%,這是持續(xù)的進出口貿(mào)易順差之后,人民幣被動的進行升值。
2008年金融危機之后,人民幣再度回到事實上的對美元固定匯率政策,美元走低,抑制了人民幣匯率的上升,截止到2012年8月,人民幣匯率為6.33;雖然人民幣的彈性化在一定程度上減輕了人民幣升值壓力,但是國際貨幣基金組織(IMF)依舊認為人民幣幣值被低估,只是低估程度不再像以前那么“嚴重”“顯著”了。
瑞銀(UBS)新加坡貨幣策略師尼贊(Nizam Idris)估計,在2005年7月中國政府讓人民幣升值以前,人民幣被低估約35%至40%。到目前為止,人民幣兌一籃子全球貨幣在實值(in real terms)上升值了約18%。這也就是說,人民幣目前大約被低估20%左右。由于很多外資依然對人民幣抱以升值的預(yù)期,資本的趨利性會促使熱錢不斷涌入中國,從而對國內(nèi)的價格上漲形成了壓力。而房地產(chǎn)投資的收益遠遠大于其他實體經(jīng)濟的回報,則大量的資金會通過各種投資途徑流入房地產(chǎn)行業(yè),給房地產(chǎn)帶來了很多投資需求。
綜上所述,過去的10多年時間,我國處于人口紅利期,社會總撫養(yǎng)逐步下降,而年輕勞動人口穩(wěn)步上升,為我國的經(jīng)濟發(fā)展提供了充足的勞動力,同時新生人口的絕對數(shù)量巨大,近年來受到高等教育的畢業(yè)生越來越多,比例越來越大,我國人口紅利也會從數(shù)量人口紅利轉(zhuǎn)換成“質(zhì)”量越高的結(jié)構(gòu)人口紅利,這些都為房地產(chǎn)奠定了中長期需求基礎(chǔ)。
同時城市化進程的加速發(fā)展,近年來每年有超過2600萬人進入城市,將中長期給房地產(chǎn)帶來堅實的實質(zhì)性住房消費需求,一方面一線城市向郊區(qū)化發(fā)展帶來對住宅的需求,另一方面二三線城市加速城市化產(chǎn)生了真實需求,同時隨著財富的積累滋生出了改善性需求、年輕人組建新家庭促發(fā)家庭向小型化裂變、來務(wù)工人員駐留后市民化都將催生出更大的剛性需求。
廣義貨幣M2的增長速度是GDP增長的2倍多,發(fā)行貨幣量的增多使我國面臨中長期通貨膨脹的壓力,而房地產(chǎn)投資的收益遠遠大于其他行業(yè)回報,資本的趨利性促使社會更多的資金向房地產(chǎn)行業(yè)匯聚;我國長期進出口貿(mào)易順差,促使人民幣面臨長期升值壓力,國際熱錢紛紛涌入中國,并青睞回報率很高的房地產(chǎn)行業(yè);房地產(chǎn)保值增值的金融屬性被越來越多的人所認識,滋生了房地產(chǎn)投資需求,加速了房價的上漲。
雖然從2010年開始,我國實行以新“國十條”為代表的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控,但我國人口結(jié)構(gòu)、城市化進程快速、廣義貨幣M2的快速增長、人民幣升值預(yù)期的內(nèi)在因素沒有發(fā)生根本性改變,房地產(chǎn)經(jīng)濟還將進一步穩(wěn)定發(fā)展
