發(fā)布時(shí)間：2014-06-18所屬分類：建筑師職稱論文瀏覽：1次
摘 要： 論文摘要：我國(guó)處于人口紅利期,社會(huì)總撫養(yǎng)逐步下降,而年輕勞動(dòng)人口穩(wěn)步上升,為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了充足的勞動(dòng)力,同時(shí)新生人口的絕對(duì)數(shù)量巨大,近年來(lái)受到高等教育的畢業(yè)生越來(lái)越多,比例越來(lái)越大,我國(guó)人口紅利也會(huì)從數(shù)量人口紅利轉(zhuǎn)換成質(zhì)量越高的結(jié)構(gòu)人口紅利
論文摘要：我國(guó)處于人口紅利期,社會(huì)總撫養(yǎng)逐步下降,而年輕勞動(dòng)人口穩(wěn)步上升,為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了充足的勞動(dòng)力,同時(shí)新生人口的絕對(duì)數(shù)量巨大,近年來(lái)受到高等教育的畢業(yè)生越來(lái)越多,比例越來(lái)越大,我國(guó)人口紅利也會(huì)從數(shù)量人口紅利轉(zhuǎn)換成“質(zhì)”量越高的結(jié)構(gòu)人口紅利,這些都為房地產(chǎn)奠定了中長(zhǎng)期需求基礎(chǔ)。
本文選自《集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究》本刊是我國(guó)目前唯一專門報(bào)道集團(tuán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和研究企業(yè)集團(tuán)改革發(fā)展問(wèn)題的大型財(cái)經(jīng)雜志，是中國(guó)集團(tuán)公司促進(jìn)會(huì)會(huì)刊，并于1996年、2000年和2004年連續(xù)三屆被評(píng)為全國(guó)中文核心期刊。
引言
過(guò)去的十多年,房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一直發(fā)揮著“新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”甚至“支柱產(chǎn)業(yè)”的作用。歷史表明,房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展起到了很強(qiáng)的拉動(dòng)作用,房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。透過(guò)房?jī)r(jià)上漲、土地價(jià)格上漲、溫州炒房團(tuán)、房產(chǎn)投資的表面現(xiàn)象,深入分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的幾個(gè)內(nèi)在因素:
1、從人口總量和結(jié)構(gòu)來(lái)看,我國(guó)還處于人口紅利期
當(dāng)一個(gè)國(guó)家處于工業(yè)化和城市化的初中級(jí)階段,第一產(chǎn)業(yè)向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力,必然會(huì)出現(xiàn)大量農(nóng)村富余勞動(dòng)力人口向城市人口的轉(zhuǎn)移;住宅房產(chǎn)的需求總量是由人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和家庭的裂變速度來(lái)決定的。一般,25至45歲年齡的青壯年人口是住宅房產(chǎn)的主力軍;25歲至35歲的青年人正處于結(jié)婚成家時(shí)期,此時(shí)需要組建新的家庭,滋生出購(gòu)置婚房的剛需;而35歲至45歲的壯年人正逐步步入中年,此時(shí)上有老下有小,對(duì)住房的面積和大小需求日益強(qiáng)烈,隨著收入的增加,滋生出改善性住房需求。
新中國(guó)成立初期,曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)3次人口出生高峰期,分別在1950~1957年,1962~1963年,1964~1971年,這三個(gè)時(shí)期每年出生率超過(guò)30‰;1972~1979年平均出生率也超過(guò)22‰;1980~1990年平均出生率也超過(guò)21‰;從1994年起,中國(guó)新生兒逐步減少,進(jìn)入了低生育時(shí)代,從1994年的18‰逐步降至2010年的約12‰。
人口紅利,是指一個(gè)國(guó)家的勞動(dòng)年齡人口占總?cè)丝诒戎剌^大,撫養(yǎng)率比較低,為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了有利的人口條件,整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)成高儲(chǔ)蓄、高投資和高增長(zhǎng)的局面。
我國(guó)目前正處于 “人口紅利”期;社會(huì)總撫養(yǎng)比例從2001年的43%下降到2010年的34%,年輕工作人口的比較則大幅上升,少年兒童撫養(yǎng)比例大幅下降10個(gè)點(diǎn),而老年人撫養(yǎng)比例則稍微上升。
目前有些經(jīng)濟(jì)專家認(rèn)為我國(guó)的人口紅利正在逐步消失,原因在于低生育率、老齡化開(kāi)始等因素;人口紅利的轉(zhuǎn)變節(jié)點(diǎn)將會(huì)在2015年出現(xiàn)。
而復(fù)旦大學(xué)社會(huì)發(fā)展與公共政策學(xué)院教授任遠(yuǎn)認(rèn)為,目前中國(guó)的人口紅利并沒(méi)有因?yàn)槔淆g化而消除,實(shí)際上之前的“紅利”來(lái)自人口數(shù)量,即“量”的紅利。“我們還可以獲得人口'質(zhì)'的紅利,即健康和教育賦予勞動(dòng)力的價(jià)值。”
在未來(lái)10~20年時(shí)間內(nèi),中國(guó)經(jīng)濟(jì)將從需求大量低價(jià)勞動(dòng)力逐步轉(zhuǎn)向需要大量高技能勞動(dòng)力;隨著我國(guó)受教育程度越來(lái)越高,結(jié)構(gòu)性人口紅利將取代總體的數(shù)量人口紅利,繼續(xù)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力。
每年出生人口的絕對(duì)數(shù)量統(tǒng)計(jì)為,1954~1957年均出生人口2124萬(wàn); 1958~1961年均出生人口1542萬(wàn);1962~1975年均出生人口2627萬(wàn);1976~1980年均出生人口1795萬(wàn)。1981~1997年均出生人口2220萬(wàn);從1998年開(kāi)始從1900萬(wàn)逐步降低至2010年的1596萬(wàn)。
1997年之前我們依然每年出生人口在2000萬(wàn)以上,這將此后的連續(xù)20多年間,為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供充足的勞動(dòng)力,以22歲大學(xué)畢業(yè)時(shí)間算起,個(gè)人推測(cè)至少要到2020年左右新增年輕勞動(dòng)力才會(huì)逐步減少;以30歲左右買房來(lái)算,我國(guó)房地產(chǎn)新增需求在2027年之前,仍然有非常強(qiáng)勁的購(gòu)房需求。
2、從城市化率來(lái)看,我國(guó)城市化進(jìn)程正在加速發(fā)展期
城市化可以分兩個(gè)方面來(lái)看,第一,人口城市化是城市化的本質(zhì)和動(dòng)力源泉,人口從農(nóng)村流向城市,勞動(dòng)力也從第一產(chǎn)業(yè)向城市第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移;第二,土地城市化是促進(jìn)城市化的重要工具,在我國(guó)城市化進(jìn)程中扮演了舉足輕重的作用,伴隨人口城市化和非農(nóng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)土地需求的增加,土地從農(nóng)業(yè)向非農(nóng)業(yè)配置,農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為城市用地;只有繼續(xù)有效發(fā)揮 土地的功能,才能促進(jìn)城市化健康、可持續(xù)發(fā)展,對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)也是至關(guān)重要的。
從1978年至1999年,我國(guó)進(jìn)入城市化平穩(wěn)發(fā)展期,城市化率從17.92%,穩(wěn)步增長(zhǎng)到30.89%,20多年間增長(zhǎng)了近13個(gè)點(diǎn);每年新增城市人口約1000萬(wàn)人。
從2000年開(kāi)始至今,我國(guó)進(jìn)入城市化加速發(fā)展期,城市化進(jìn)程明顯加快,城市化率增長(zhǎng)顯著,至2011年我國(guó)城市化率已經(jīng)達(dá)到51.3%,12年時(shí)間增長(zhǎng)了近20個(gè)點(diǎn);年均新增城市人口超過(guò)2600萬(wàn),這12年內(nèi)總共流入城市人口超過(guò)3億人,目前,中國(guó)人均GDP在4000至5000美元,通過(guò)財(cái)富的逐步積累,已有部分人具備了購(gòu)買商品房的消費(fèi)能力;以人均居住面積30平方來(lái)計(jì)算,每年需要新增城市的真實(shí)住宅約7.8億平方米左右;這還不包括改善性住房需求。
從需求和供應(yīng)總量來(lái)看,1998年-2011年商品住宅竣工總面積為56.2億平方米,而1998年-2011年我國(guó)新增城市人口為3.3億人,按照人均30平方計(jì)算,商品住宅需求總量將近100億平方米;說(shuō)明即使不考慮改善性需求,還有將近一半的新增城市人口是在租房;新增城市人口通過(guò)財(cái)富的積累,就會(huì)對(duì)商品住宅的形成潛在的購(gòu)買需求。
城市化過(guò)程中會(huì)增加工業(yè)用地、住宅用地、社會(huì)公共用地的需求;第一,城市化進(jìn)程必然伴隨著工業(yè)化過(guò)程,大量的擴(kuò)大工業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)新建工廠,增加了對(duì)工業(yè)用地的需求。第二,城市化過(guò)程中,進(jìn)入都市的人們必然需要數(shù)量更多、質(zhì)量更高的住房需求。第三,隨著城市社區(qū)的日益增加,人們的商業(yè)、文化、體育等大量的公共需求被擴(kuò)大,因此需求更多的商業(yè)用地和公共用地。
我國(guó)東部、中部、西部的城市化水平差異很大。東部省份,特別是北京、上海、天津等地的城市化率已經(jīng)非常高,達(dá)到80%,如果按照70%的發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率標(biāo)準(zhǔn),已經(jīng)進(jìn)入了城市化后期階段,這意味著這些地區(qū)未來(lái)城市人口的增長(zhǎng)將放緩,房地產(chǎn)需求需要尋找新的增長(zhǎng)空間,由于城市發(fā)展具有層次性,滿足中低收入者住房需要的中低端房地產(chǎn)的潛力也很巨大。但城市化率依然很低的中部、西部地區(qū),其城市化率尚未達(dá)到40%,未來(lái)該區(qū)域?qū)⒚媾R更加廣闊的城市化空間,住房的需求旺盛,房地產(chǎn)仍將強(qiáng)勁發(fā)展。
3、從宏觀經(jīng)濟(jì)看,我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于快速穩(wěn)定增長(zhǎng)期,M2增速很大,對(duì)通脹造成了長(zhǎng)期壓力
改革開(kāi)放30年間,我國(guó)名義GDP增速為15.8%,實(shí)際GDP增速也超過(guò)10%,近年來(lái)GDP增速仍然保持在8%-12%,而房地產(chǎn)的直接投資拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn),產(chǎn)業(yè)杠桿拉動(dòng)越3個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)我國(guó)的貨幣供應(yīng)量提出了更高的要求。
狹義貨幣M1反映著經(jīng)濟(jì)中的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力;廣義貨幣M2不僅反映現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力,還反映潛在的購(gòu)買力。從數(shù)據(jù)上看,2011年廣義貨幣M2余額為85.16萬(wàn)億元,狹義貨幣M1余額28.98萬(wàn)億元,而2011年我國(guó)GDP總量為47.16萬(wàn)億元,M2/GDP=1.81;而2011年美國(guó)GDP為15.32萬(wàn)億美元,M2為9.68萬(wàn)億美元,M1為2.16萬(wàn)億美元,美國(guó)M2/GDP=0.63;M2/GDP這一指標(biāo)中國(guó)是美國(guó)的3倍,說(shuō)明我國(guó)的貨幣環(huán)境比美國(guó)更加寬松。
2000年-2011年,中國(guó)的廣義貨幣M2從13.46萬(wàn)億元漲到85.16萬(wàn)億元(超過(guò)了美國(guó)的9.68萬(wàn)億美元,而GDP只有美國(guó)的二分之一)增長(zhǎng)了6.3倍,而同期GDP只增長(zhǎng)了2.8倍,由此可見(jiàn)我國(guó)通脹長(zhǎng)期壓力很大。
判斷貨幣供應(yīng)量是否過(guò)多的重要依據(jù)是通貨膨脹壓力。目前我國(guó)的資源與投資品如房產(chǎn)、黃金、收藏品等價(jià)格持續(xù)上揚(yáng),由此可見(jiàn)我國(guó)實(shí)際已經(jīng)出現(xiàn)明顯的通貨膨脹;但居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的上漲,原因在于我國(guó)CPI不直接包括房?jī)r(jià)因素,但包含了8%的居住類商品,例如建房和裝修材料,包括租房的租金,包括對(duì)公房的房租和私房的房租等,而美國(guó)的CPI在居住類計(jì)算時(shí)包括了45%。M2高速增長(zhǎng)而CPI增長(zhǎng)不明顯,說(shuō)明了當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車中投資和進(jìn)出口占據(jù)了主要部分,而消費(fèi)需求相對(duì)不足。
M2也可以作為衡量社會(huì)經(jīng)濟(jì)財(cái)富增幅的一個(gè)總體基準(zhǔn)水平,如果你資本的投資收益能夠超過(guò)M2增長(zhǎng)率,則投資收益是跑贏財(cái)富增長(zhǎng)的社會(huì)平均水平。目前大家都有比較強(qiáng)烈的存款保值增值意識(shí),即使你的收益超過(guò)CPI也可能是財(cái)富貶值的;過(guò)去十年,黃金漲幅約350%,石油約200%,而跑贏M2增速的是中國(guó)房地產(chǎn),所以房地產(chǎn)引來(lái)了各方面資金的投資。
4、人民幣升值壓力促使國(guó)際資本流入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)
我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好,人民幣升值壓力越大;自從2005年7月21日,中國(guó)進(jìn)行人民幣匯率改革制度以來(lái),人民幣不再單一參考美元,轉(zhuǎn)而 “以一籃子貨幣為參考的浮動(dòng)匯率制度”,到2008年7月,人民幣匯率從匯改前的8.2上升到6.8,上升了20%,這是持續(xù)的進(jìn)出口貿(mào)易順差之后,人民幣被動(dòng)的進(jìn)行升值。
2008年金融危機(jī)之后,人民幣再度回到事實(shí)上的對(duì)美元固定匯率政策,美元走低,抑制了人民幣匯率的上升,截止到2012年8月,人民幣匯率為6.33;雖然人民幣的彈性化在一定程度上減輕了人民幣升值壓力,但是國(guó)際貨幣基金組織(IMF)依舊認(rèn)為人民幣幣值被低估,只是低估程度不再像以前那么“嚴(yán)重”“顯著”了。
瑞銀(UBS)新加坡貨幣策略師尼贊(Nizam Idris)估計(jì),在2005年7月中國(guó)政府讓人民幣升值以前,人民幣被低估約35%至40%。到目前為止,人民幣兌一籃子全球貨幣在實(shí)值(in real terms)上升值了約18%。這也就是說(shuō),人民幣目前大約被低估20%左右。由于很多外資依然對(duì)人民幣抱以升值的預(yù)期,資本的趨利性會(huì)促使熱錢不斷涌入中國(guó),從而對(duì)國(guó)內(nèi)的價(jià)格上漲形成了壓力。而房地產(chǎn)投資的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)的回報(bào),則大量的資金會(huì)通過(guò)各種投資途徑流入房地產(chǎn)行業(yè),給房地產(chǎn)帶來(lái)了很多投資需求。
綜上所述,過(guò)去的10多年時(shí)間,我國(guó)處于人口紅利期,社會(huì)總撫養(yǎng)逐步下降,而年輕勞動(dòng)人口穩(wěn)步上升,為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了充足的勞動(dòng)力,同時(shí)新生人口的絕對(duì)數(shù)量巨大,近年來(lái)受到高等教育的畢業(yè)生越來(lái)越多,比例越來(lái)越大,我國(guó)人口紅利也會(huì)從數(shù)量人口紅利轉(zhuǎn)換成“質(zhì)”量越高的結(jié)構(gòu)人口紅利,這些都為房地產(chǎn)奠定了中長(zhǎng)期需求基礎(chǔ)。
同時(shí)城市化進(jìn)程的加速發(fā)展,近年來(lái)每年有超過(guò)2600萬(wàn)人進(jìn)入城市,將中長(zhǎng)期給房地產(chǎn)帶來(lái)堅(jiān)實(shí)的實(shí)質(zhì)性住房消費(fèi)需求,一方面一線城市向郊區(qū)化發(fā)展帶來(lái)對(duì)住宅的需求,另一方面二三線城市加速城市化產(chǎn)生了真實(shí)需求,同時(shí)隨著財(cái)富的積累滋生出了改善性需求、年輕人組建新家庭促發(fā)家庭向小型化裂變、來(lái)務(wù)工人員駐留后市民化都將催生出更大的剛性需求。
廣義貨幣M2的增長(zhǎng)速度是GDP增長(zhǎng)的2倍多,發(fā)行貨幣量的增多使我國(guó)面臨中長(zhǎng)期通貨膨脹的壓力,而房地產(chǎn)投資的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他行業(yè)回報(bào),資本的趨利性促使社會(huì)更多的資金向房地產(chǎn)行業(yè)匯聚;我國(guó)長(zhǎng)期進(jìn)出口貿(mào)易順差,促使人民幣面臨長(zhǎng)期升值壓力,國(guó)際熱錢紛紛涌入中國(guó),并青睞回報(bào)率很高的房地產(chǎn)行業(yè);房地產(chǎn)保值增值的金融屬性被越來(lái)越多的人所認(rèn)識(shí),滋生了房地產(chǎn)投資需求,加速了房?jī)r(jià)的上漲。
雖然從2010年開(kāi)始,我國(guó)實(shí)行以新“國(guó)十條”為代表的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控,但我國(guó)人口結(jié)構(gòu)、城市化進(jìn)程快速、廣義貨幣M2的快速增長(zhǎng)、人民幣升值預(yù)期的內(nèi)在因素沒(méi)有發(fā)生根本性改變,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還將進(jìn)一步穩(wěn)定發(fā)展
