發(fā)布時間：2020-09-04所屬分類：建筑師職稱論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：近年具備綜合性質(zhì)的商業(yè)項目獲得了良好發(fā)展，這種項目的提出與發(fā)展非常符合經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展特征，可集中化的發(fā)展經(jīng)濟(jì)，將商業(yè)資源的作用最大化。因此，為了推動我國商業(yè)綜合體項目的良好發(fā)展，筆者結(jié)合自身在商業(yè)綜合體項目中的工作經(jīng)驗，對其中的設(shè)
摘要：近年具備綜合性質(zhì)的商業(yè)項目獲得了良好發(fā)展，這種項目的提出與發(fā)展非常符合經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展特征，可集中化的發(fā)展經(jīng)濟(jì)，將商業(yè)資源的作用最大化。因此，為了推動我國商業(yè)綜合體項目的良好發(fā)展，筆者結(jié)合自身在商業(yè)綜合體項目中的工作經(jīng)驗，對其中的設(shè)計管理思路和關(guān)鍵點(diǎn)展開了分析。
關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體;設(shè)計管理;關(guān)鍵點(diǎn)
前言：商業(yè)綜合體目前在城市發(fā)展規(guī)劃中扮演著極其重要的角色，可在充分利用商業(yè)資源的同時令項目的商業(yè)價值和城市的區(qū)域、建筑、產(chǎn)業(yè)等價值得以彰顯，從而優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)鏈、滿足更多人的消費(fèi)需求。因此，無論從項目還是從城市發(fā)展的角度出發(fā)，做好商業(yè)綜合體項目設(shè)計管理都是極其重要的。
一、商業(yè)綜合體項目概述
(一)概念簡述
商業(yè)綜合體項目指的是具備綜合性、規(guī)模性的商業(yè)地產(chǎn)項目，該項目具備復(fù)合化的組織結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)，可以集多種商業(yè)項目為一體，酒店、寫字樓、購物中心、會議中心、公寓等商業(yè)項目可以全部包括在商業(yè)綜合體項目中，具備任意三種商業(yè)項目功能的商業(yè)地產(chǎn)項目便可以被稱為商業(yè)綜合體項目。綜合體中的各項構(gòu)成可以互相輔助，共同發(fā)展，進(jìn)而令的綜合體的功能更加豐富。
(二)發(fā)展背景
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷提升的今天，城市的土地資源和交通問題越來越嚴(yán)重，同時人們對商業(yè)配套設(shè)施的要求越來越高，因此當(dāng)前在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目過程中需要考慮地產(chǎn)項目的綜合化發(fā)展，賦予其更多的功能，從而令人們的購物、住房、辦公、休閑娛樂等需求都能夠得到滿足。在這樣的背景下，商業(yè)綜合體項目應(yīng)運(yùn)而生，極大滿足了人們的不同需求，且推動了商業(yè)地產(chǎn)的良好發(fā)展，更成為了城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要動力。
(三)對城市發(fā)展的影響
當(dāng)前土地市場中的綜合用地數(shù)量在不斷提升，這為商業(yè)綜合體的發(fā)展提供了良好條件。目前城市中的商業(yè)綜合體項目多具備三種以上功能項目，而且不同的項目還可以互相組合、互相促進(jìn)，從而形成了一種建立在共存共榮關(guān)系基礎(chǔ)上的綜合體，顯著提升了項目整體的功能性和運(yùn)行效率。我們可以將商業(yè)綜合體項目看成在城市中建設(shè)的城市，其可有效聚集商業(yè)資源，并實現(xiàn)對資源的最大化利用，最后將資源轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益。商業(yè)綜合體項目的出現(xiàn)通常都可引發(fā)“蝴蝶效應(yīng)”，比如某一城市建成并運(yùn)行了一個商業(yè)綜合體項目，那么不僅城市的商業(yè)資源會逐漸向綜合體聚集，而且綜合體周圍的房產(chǎn)價值也會逐漸提升，優(yōu)秀的商業(yè)綜合體項目甚至可成為城市的標(biāo)志，進(jìn)而提升城市價值和吸引力，使城市具備吸引外部資源的能力，最終實現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化，令城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展力度獲得極大提升。
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由此可知，發(fā)展商業(yè)綜合體項目對城市而言極其有利，但也必須依據(jù)城市實際情況做好商業(yè)綜合體項目的設(shè)計工作，并掌握其中的關(guān)鍵點(diǎn)，以此才能充分發(fā)揮商業(yè)綜合體的作用，否則將為城市發(fā)展帶來負(fù)面影響。
二、商業(yè)綜合體項目設(shè)計管理關(guān)鍵點(diǎn)
結(jié)合商業(yè)綜合體項目的性質(zhì)以及筆者自身的工作經(jīng)驗，在開展商業(yè)綜合體項目設(shè)計管理過程中以下幾點(diǎn)必須充分掌握，以此才能提升綜合體項目設(shè)計的有效性，進(jìn)而為綜合體后期的運(yùn)行提高保障。第一，做好項目定位。這一點(diǎn)對綜合體項目的成敗具有直接影響，因此必須得到重視，可以從選址、客戶群、規(guī)模、內(nèi)部項目等角度出發(fā)對終合體的定位進(jìn)行確定。第二，做好政策的研究。政策研究主要針對的是綜合體項目當(dāng)?shù)蒯槍ο馈h(huán)保、交通、安全等方面制定的各種政策，而這些政策和綜合體總體規(guī)劃以及各項內(nèi)容的設(shè)計有很大關(guān)系，因此一定要在深入研究政府政策的基礎(chǔ)上開展設(shè)計，避免設(shè)計和政府的政策發(fā)生沖突。第三，做好設(shè)計管理人員的配置。人員直接影響著管理效果，因此開展設(shè)計管理過程中一定要依據(jù)商業(yè)綜合體項目的要求配置人員，以此為管理效果提供保障。第四，慎重選擇設(shè)計公司。在選擇設(shè)計公司過程中，一定要參考其近幾年的設(shè)計成果以及實際成果在投入運(yùn)行之后的效果，這樣選擇的設(shè)計公司才更加可靠。第五，嚴(yán)控設(shè)計周期。必須依據(jù)項目在規(guī)劃階段所制定的周期開展設(shè)計工作，不能盲目縮短周期，同時更要避免受其他因素影響而導(dǎo)致設(shè)計周期被延誤。第六，做好市場調(diào)查。開展商業(yè)綜合體項目的設(shè)計之前，應(yīng)針對綜合體中不同的商業(yè)項目開展市場調(diào)查，以此為具體設(shè)計提供參考。第七，制定標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計流程。為了充分保障設(shè)計合理性，同時提升設(shè)計進(jìn)度，在綜合體項目的最初階段就要制定完善的設(shè)計流程，并在設(shè)計過程中嚴(yán)格遵守。
三、設(shè)計技術(shù)管理在商業(yè)綜合體項目關(guān)鍵把控
筆者在2007年到2016年間在設(shè)計單位從事住宅和商業(yè)辦公樓的設(shè)計工作，2016年至今在房地產(chǎn)公司從事商業(yè)綜合體項目設(shè)計技術(shù)管理工作，項目現(xiàn)場工程經(jīng)驗較為豐富，接下來筆者將結(jié)合自身的工作經(jīng)驗針對商業(yè)綜合體項目的設(shè)計管理進(jìn)行分析。
(一)設(shè)計內(nèi)容
1.可行性分析
分析商業(yè)綜合體項目可行性過程中的主要工作是確定項目的市場定位，比如項目中包括酒店，那么就要定位酒店的規(guī)模和檔次、主要面向那些人群等，同時還要確定項目營業(yè)區(qū)的占比、主要商業(yè)項目的規(guī)模。在此基礎(chǔ)上編制項目的總體規(guī)劃，包括設(shè)計計劃和進(jìn)度計劃等，規(guī)劃編制完畢之后要對項目的設(shè)計、管理、顧問等機(jī)構(gòu)進(jìn)行確定，同時對項目的營銷顧問、室內(nèi)外景觀設(shè)計、周圍交通、電氣設(shè)備、消防設(shè)施、項目標(biāo)識等多項內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計。也就是說在可行性分析階段不僅要分析項目正式運(yùn)行之后可能產(chǎn)生的后果，同時也要完善綜合體中各項目的設(shè)計以及所有和綜合體有關(guān)內(nèi)容，以此才能為綜合體的順利完成提供保障。
2.概念設(shè)計
在概念設(shè)計過程中，由在可行性分析階段確定的設(shè)計機(jī)構(gòu)在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上開展概念設(shè)計，綜合體中各商業(yè)項目的商業(yè)顧問可積極參與進(jìn)來，以此進(jìn)一步提升概念設(shè)計的科學(xué)性。
3.建筑方案的設(shè)計
完成概念設(shè)計后可正式開始建筑方案的設(shè)計，設(shè)計過程中應(yīng)參考多方建議，比如綜合體所涉及的商業(yè)、室內(nèi)設(shè)計、物業(yè)、交通、機(jī)電、消防等都要提出其對于建筑方案的建議。綜合多方建議后對設(shè)計進(jìn)行不斷完善，最終給出最合理地設(shè)計方案，這樣方案才更容易通過審核。
4.擴(kuò)初設(shè)計
這一點(diǎn)指的是當(dāng)建筑方案通過審核以后開始完善綜合體的各項細(xì)節(jié)，過程中需確定并深化結(jié)構(gòu)與設(shè)計方向，同時綜合體所涉及的商業(yè)、物業(yè)、營銷、機(jī)電等要做好配合，并要積極參考主要商業(yè)項目負(fù)責(zé)人的建議，當(dāng)所有細(xì)節(jié)完善以后才能開始設(shè)計施工圖紙。
5.施工圖紙設(shè)計
進(jìn)入施工圖紙設(shè)計階段以后就需要綜合擴(kuò)初設(shè)計開始細(xì)化圖紙，由于商業(yè)項目綜合體包含的內(nèi)容非常多，比如建筑、電氣設(shè)備、幕墻、室內(nèi)外景觀、燈光、暖通空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、智能系統(tǒng)、清潔系統(tǒng)、煤氣管道等都是包括在內(nèi)，而每一項都和綜合體后期的功能有關(guān)，因此在施工圖紙中要將充分體現(xiàn)這些內(nèi)容，然后以此不斷細(xì)化圖紙，這樣圖紙才更加完整。而為了讓圖紙更加直觀，并且具備可操作性，設(shè)計過程中可同時制作平面圖紙和利用BIM技術(shù)制作立體模型，這樣圖紙更容易通過審核，而且進(jìn)入正式施工階段后也可為整個項目提供有效參考。
6.施工圖紙送審
施工圖紙設(shè)計結(jié)束以后送交相關(guān)部門進(jìn)行審核，當(dāng)通過審核以后方可依據(jù)圖紙開始正式施工。
(二)管理思路
通過前文的分析可知，商業(yè)綜合體項目所涉及的內(nèi)容非常多，設(shè)計量十分巨大，因此為了保證設(shè)計的有效性需做好設(shè)計管理工作，但也正因為巨大的設(shè)計量對管理工作提出了嚴(yán)格要求，必須以正確的思路針對設(shè)計開展管理，以此才能最大化提升設(shè)計的有效性。筆者覺得，商業(yè)綜合體項目的總設(shè)計師應(yīng)帶頭開展設(shè)計管理，且要整合綜合體中商業(yè)、營銷、管理等多項資源，以此針對設(shè)計開展綜合性的管理，最終達(dá)到提升設(shè)計有效性的目的。另外開展商業(yè)綜合體的設(shè)計管理還需要做好和政府部門的溝通，以此為項目的招商工打好基礎(chǔ)，避免某些工作內(nèi)容因為和政府部門規(guī)定相悖而無法順利進(jìn)行，然后才可將這部分安如到設(shè)計當(dāng)中并開展管理。綜合體在進(jìn)行商業(yè)定位和招商的過程中容易受到外界因素影響，經(jīng)常需要根據(jù)外界因素的變化修改定位和招商方案，這樣會延長綜合體的設(shè)計時間。這一點(diǎn)可以參考我國在商業(yè)綜合體項目設(shè)計中所采取的模塊化設(shè)計，也就是說將商業(yè)綜合體項目分割成不同的商業(yè)模塊，我們可以將這些商業(yè)模塊看成商品，然后就可以根據(jù)簽訂訂單的方式迅速完成招商。而且在這個過程中綜合體的商業(yè)定位會更加明確，這樣外界因素對綜合體招商和商業(yè)定位的影響就將有效減輕，進(jìn)而達(dá)到縮短設(shè)計時間的目的。
結(jié)束語：綜上所述，商業(yè)綜合體近年的發(fā)展態(tài)勢十分良好，為城市發(fā)展提供了極其強(qiáng)大的動力，因此做好項目的設(shè)計管理意義重大。筆者結(jié)合自身經(jīng)驗針對商業(yè)綜合體項目的設(shè)計管理思路做了分析，以期對我國商業(yè)綜合體的發(fā)展具有一定推動作用。——論文作者：張星
