發布時間：2020-08-17所屬分類：工程師職稱論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：在改革開放大潮中崛起的房地產業，隨著一系列限購、限貸、限價等樓市調控措施的頒布，房住不炒是當前政府對房地產市場價格調控的首要目標。房地產開發企業之間競爭壓力越來越大，成本管控為企業在競爭中脫穎而出的一個重要舉措，尤其對于型房地產開發
摘要：在改革開放大潮中崛起的房地產業，隨著一系列“限購、限貸、限價”等樓市調控措施的頒布，“房住不炒”是當前政府對房地產市場價格調控的首要目標。房地產開發企業之間競爭壓力越來越大，成本管控為企業在競爭中脫穎而出的一個重要舉措，尤其對于型房地產開發企業來說，成本管控尤為關鍵。通過對型房地產開發企業在項目建設中存在的成本管控問題進行分析，并據此提出解決問題措施，為提高型房地產開發企業盈利水平以及可持續發展提供參考和借鑒。
關鍵詞：型房地產開發企業;項目建設;成本管控
引言
眾所周知，房地產企業投資規模大、建設周期長、涉及面廣，在整個生產經營管理中，開發成本的核算與管控占居主導地位，房地產企業開發成本主要包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、建筑安裝工程費以及開發間接費用。成本核算和管控始終貫穿企業管理的全過程，控制好房地產企業的成本，才能實現目標利潤，生產經營才能良性發展，擴大企業的生存空間，提高企業的市場競爭力。
1全面掌握房地產項目開發特點
房地產開發作為現代市場發展的一項經濟活動，主要通過購置土地、建設房屋并銷售來獲得利益。房地產項目開發包含住宅、廠房、辦公場所等多種房屋構建，為社會生產提供基礎保障。在房地產項目開發中，主要包含以下特點：地理位置固定性;開發周期較長;受到法規政策約束與調控;風險較大[1]。而這些特點，增大了成本控制的難度。如：因房地產項目開發的位置固定性，使得開發商在選擇土地時，需要考慮多個方面的因素，若為了降低成本，選擇土地相對便宜的區域，則極可能影響房地產建成后的銷售工作，最終影響其效益。對此，全面掌握項目開發特點，對全面成本的管理控制具有重要意義。
2房地產開發項目期間成本管理的重要意義
2.1促進整個社會的經濟建設工作更好地開展
房地產行業成本控制能夠對當前社會的房屋價格進行有效的調控，促進整個社會經濟建設工作更好地開展。現階段，我國的房地產市場的供求關系缺乏有效的平衡點，有些城市甚至出現了一房難求的現象。同時過高的房價增幅，也使得許多老百姓飽受其累。據相關專業人士統計，房地產行業與50個部門有著緊密的關聯，同時也涉及到了2000余種相關產品應用。加強房地產開發項目成本控制的力度，能夠有效地控制當前房產價格虛高的現象，更能帶動整個社會的經濟增長，房地產行業的良性進步，能夠促進多行業、多地區經濟的增長，是國民經濟穩定的關鍵因素。
2.2能夠提升整個項目管理的水準
當前我國一些開發單位的整體管理水平與技術能力有待于加強，加強項目的成本管理，意味著相關的技術管理工作必須落到實處，才能使整個工程的建設成本得到更好的控制。而成本管理工作是貫穿于整個工程建設周期的工作，會對整個工程的技術應用及品質管理起到重要的推動作用。
3房地產開發企業加強項目成本管控的重要性
近年來，房地產市場一直處于樓市調控新政策下，政府為了抑制房價過快上漲，頒布了一系列政策。隨著信貸政策的收緊、各渠道融資成本上升、人力成本大幅增加、營銷費用也不斷增加，企業利潤率面臨較大下行壓力，型房地產企業間競爭將更趨白熱化，行業集中度或將進一步提升，規模性競爭更加激烈。如何在項目建設過程中做好全流程各階段的成本管控將變得更加重要。只有進一步加強成本管控，提高企業盈利能力，增強自身競爭力，才能立于不敗之地，實現企業健康可持續發展。
4房地產開發企業在項目建設中成本管控存在的問題
4.1成本核算對象不規范、口徑不一致
首先，房地產開發建設周期長，一個項目可能分批、分棟開發，甚至幾個項目同時開發，成本核算類型不明確，往往有些合同是根據整個項目來簽定的，這樣導致成本分攤不匹配，歸集口徑不統一。其次，一個項目有多種業態，如商業、寫字樓、住宅、洋房、別墅不能準確的歸集分配成本。再有土地成本的分攤問題，是按占地面積分攤還是按業態分攤，沒有一個統一的口徑和計算方法。為以后的單個項目的成本以及竣工銷售結轉成本以及企業所得稅、土地增值稅的稅務清算問題帶來不必要的麻煩。
4.2招標文件缺乏一定的規范性
房地產商會通過公開進行招標的形式，對工程承建權利進行公開招選。但在進行招標工作開展的過程中，招標文件編寫人員對于工程建設的設計方案與相關數據理解不夠，開發商未對后續的工作加大監管的力度，使得整個招標文件數據錯誤連連，不但會使得開發企業的成本造成一定的損失，同時也會產生大量工期延誤的現象。
4.3缺乏項目開發前的可行性研究
一些型房地產企業領導對項目開發成本管控意識淡薄，不重視項目開發成本測算，或為求快速推售短期內回籠資金，缺乏項目開發前可行性研究或可行性研究僅流于形式。在成本測算時直接使用類似開發項目的成本進行成本預算，沒有考慮到每個項目實際情況不同，成本費用構成也不一致，造成后期成本大大增加，導致成本嚴重超支。
5 解決房地產開發企業項目開發過程中成本管控問題的措施
5.1加強項目開發前的可行性研究
房地產開發項目需要巨額資金投入，成本管控工作面臨著較高難度，管理壓力很大，因此型房地產開發企業應當加強項目開發前的可行性研究。在開發項目前，應當及時組織規劃設計部門、工程管理部門、成本管理部門、招標采購管理部門、營銷部門、財務部門以及法律風險控制部門等專業人士或委托具有資質的專業機構對項目開發的可行性進行充分論證，在整體風險可控的情況下，加強項目開發的成本測算工作。
5.2成本核算統一口徑
成本核算中應加強對成本核算對象界定標準的建立和完善工作，促進成本核算工作效率的提升。在房產開發前期應做好調研工作，對擬開發的房產類型、建設周期、基礎配套設施等情況充分調查了解，將性質、類型、開發周期相同的建筑工程項目作為同一類成本核算對象，并以此來辦理工程規劃許可證，這樣有利于后期土地增值稅的結算。企業財務人員應當及時了解工程項目建設開發進度，根據項目工程規劃合理確定和歸集成本對象，建立合同支付進度臺賬，根據合同內容將供應商、合同金額、付款條件、發票開具情況進行登記。
5.3加強施工過程中的成本管控
房地產開發企業除了在項目規劃設計、項目開發可行性研究、對設計、施工單位招投標時加強成本管控，在項目施工過程中更需要加強成本管控。建筑材料是房地產開發產品組成的最關鍵部分，材料質量優劣直接決定著開發產品的建筑質量。不管是甲供材還是由施工方提供材料，都要合理選取質優價廉的材料并做好使用前檢測工作，在降低材料成本同時，可以使建筑質量得到保證。如果因質量問題，影響到房地產企業的聲譽，引起客戶大量的索賠或退房就得不償失。很多型房地產開發企業為了保證開發產品質量，一般會選擇甲供材，施工方包工不包料。在這種情況下，財務人員應該要求采購人員在含稅價確定時必須取得增值稅專用發票，抵扣進項稅額，以降低采購成本;同時，加強施工現場的材料收發管理工作，對工程所需材料進行嚴格登記管理，最大限度地減少材料的耗用。
結語
綜上所述，房地產企業發展局勢漸漸趨于平緩，使得成本的核算與管控更加受到重視，房地產企業的成本核算較為復雜，只有在成本核算與管控中不斷的完善，才能提高成本核算效率與會計信息質量，實現企業價值最大化，為企業的可持續發展保駕護航。——論文作者：蘇莉嵐
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