發(fā)布時(shí)間：2015-03-23所屬分類：科技論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：提高房地產(chǎn)企業(yè)信用，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力要做好這一點(diǎn)，最起碼應(yīng)在我國(guó)現(xiàn)有的個(gè)人和企業(yè)征信系統(tǒng)的基礎(chǔ)上做出進(jìn)一步完善，主要包括:一是進(jìn)一步擴(kuò)大征信系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)的覆蓋對(duì)象，特別是企業(yè)對(duì)象，并有重點(diǎn)地向中小企業(yè)傾斜，因?yàn)樗麄兗仁切刨J的急需者，同時(shí)也
摘要：提高房地產(chǎn)企業(yè)信用，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力要做好這一點(diǎn)，最起碼應(yīng)在我國(guó)現(xiàn)有的個(gè)人和企業(yè)征信系統(tǒng)的基礎(chǔ)上做出進(jìn)一步完善，主要包括:一是進(jìn)一步擴(kuò)大征信系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)的覆蓋對(duì)象，特別是企業(yè)對(duì)象，并有重點(diǎn)地向中小企業(yè)傾斜，因?yàn)樗麄兗仁切刨J的急需者，同時(shí)也是導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的高危對(duì)象;二是擴(kuò)大征信系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)來(lái)源，不應(yīng)局限于商業(yè)銀行的信用信息，而應(yīng)盡可能多地從諸如工商、稅務(wù)、質(zhì)檢、法院、勞動(dòng)保障、海關(guān)等行政部門獲取有效信息，以得出征信對(duì)象全面的信用狀況。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融,信用,房地產(chǎn)論文
個(gè)人對(duì)象應(yīng)該盡量納入諸如個(gè)人的結(jié)算賬戶信息、非銀行信用信息、個(gè)人參加社保和住房公積金以及法院民事判決、欠稅、甚至是繳納電信費(fèi)用等公共信息，企業(yè)對(duì)象則應(yīng)該涵蓋如企業(yè)質(zhì)量信息、欠稅、欠繳社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用和勞動(dòng)工資、法院判決未執(zhí)行等信息，以全面反映對(duì)象的信用狀況;三是應(yīng)做到及時(shí)更新數(shù)據(jù)庫(kù)，以反應(yīng)對(duì)象最真實(shí)的信用情況，這有助于控制銀行的貸后風(fēng)險(xiǎn)，使銀行得悉信貸用戶最新的情況，并在貸款管理上做出相應(yīng)的對(duì)策;四是規(guī)范我國(guó)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的發(fā)展，培育出中國(guó)本土的優(yōu)秀評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。應(yīng)該建立起以違約率為核心考核指標(biāo)的檢驗(yàn)體系，對(duì)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)證并向社會(huì)公示評(píng)級(jí)違約結(jié)果，對(duì)違規(guī)機(jī)構(gòu)中止其在銀行間債券市場(chǎng)和信貸市場(chǎng)的評(píng)級(jí)資格。
加強(qiáng)配套的政策、法律法規(guī)建設(shè)國(guó)家應(yīng)該完善房地產(chǎn)金融的法規(guī)和制度,規(guī)范其行為,推動(dòng)有序競(jìng)爭(zhēng)。商業(yè)性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),可以多家競(jìng)爭(zhēng),凡是經(jīng)中央銀行審查具備資格的金融機(jī)構(gòu)都允許經(jīng)營(yíng),并由中央銀行嚴(yán)格監(jiān)督,制止非法壟斷和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。不夠資格的和嚴(yán)重違規(guī)的金融機(jī)構(gòu)不得從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),以免帶來(lái)消極外部效應(yīng)。被批準(zhǔn)在我國(guó)經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)的外資銀行和中外合資銀行,建議允許它們?cè)谥付ǚ秶鷥?nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),但規(guī)模要控制住。
提高銀行風(fēng)險(xiǎn)防控能力、規(guī)范銀行操作銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避應(yīng)重在事前預(yù)防而非事后補(bǔ)救。貸前，應(yīng)收集有關(guān)借款人的資料;貸后，應(yīng)關(guān)注借款人所發(fā)生的可能會(huì)影響到貸款安全的事情。目前在決定對(duì)房地產(chǎn)商是否進(jìn)行發(fā)放貸款時(shí)，主要評(píng)估對(duì)象是房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)，一旦無(wú)力歸還貸款，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法就是沒(méi)收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)，但這種評(píng)估方式只是消極的補(bǔ)救措施。所以，要改變把房地產(chǎn)信貸當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目品種開(kāi)發(fā)的觀點(diǎn)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)信貸各環(huán)節(jié)實(shí)施監(jiān)控。商業(yè)銀行必須遵循央行有關(guān)規(guī)章制度來(lái)辦理信貸業(yè)務(wù)，杜絕不符合規(guī)定的開(kāi)發(fā)商攫取貸款的機(jī)會(huì)，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，不被虛假繁榮所迷惑。
推進(jìn)銀行體制改革，加強(qiáng)內(nèi)控制度建設(shè)。銀行要制定科學(xué)的銀行內(nèi)部業(yè)績(jī)考核辦法，建立責(zé)權(quán)利合一的激勵(lì)和約束機(jī)制。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、資金密集型的投資行為，融資方式的優(yōu)劣直接影響著融資成本的大小。拓展房地融資渠道和培育融資機(jī)制是發(fā)展房地產(chǎn)融資、解決房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度依賴銀行貸款局面、分散風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。因此，我們應(yīng)打破金融市場(chǎng)壟斷、強(qiáng)化金融創(chuàng)新、發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用，從而有效分散風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化是拓寬融資渠道的一個(gè)新型工具。通過(guò)貸款證券化可使銀行風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)由資本市場(chǎng)分散給廣大投資者，增加了資產(chǎn)流動(dòng)性，解決發(fā)展住房貸款和銀行流動(dòng)性下降的兩難沖突。同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模、改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。通過(guò)證券化可以將風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是房地產(chǎn)金融的資金來(lái)源更加多元化，分散了投資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展。建立房地產(chǎn)投資基金是另一個(gè)拓寬融資渠道的方法。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要投入大量資金，而且房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作及相關(guān)業(yè)務(wù)又有很強(qiáng)的專業(yè)性，要求投資者具備專業(yè)知識(shí)，這形成了中小投資者難以逾越的障礙。房地產(chǎn)投資基金將分散于公眾的資金集中起來(lái)，交由專業(yè)的基金管理人進(jìn)行房地產(chǎn)投資，這樣，一方面開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)獲得投資基金，拓寬了融資渠道，減少了對(duì)貸款的依賴，降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);另一方面房地產(chǎn)投資基金的投資機(jī)制是對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效分散，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)投資的理性發(fā)展。
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動(dòng)中,由于各種事先無(wú)法預(yù)料即不確定因素的影響,使金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離,從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求,而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要。因此，剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)并提出防范對(duì)策，是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。
一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的集中表現(xiàn)
(一)房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行
我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等。商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，因此，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尤其是中小型的開(kāi)發(fā)商就會(huì)因資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)將集中于商業(yè)銀行，轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風(fēng)險(xiǎn)，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。
(二)土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn)
由于各地城市開(kāi)發(fā)和改造的規(guī)模都很大，土地的資產(chǎn)價(jià)值較高，因此，土地購(gòu)置的融資要求十分巨大，而土地儲(chǔ)備屬于政府行為，使得土地的購(gòu)置和開(kāi)發(fā)非常容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。土地收購(gòu)和開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源主要是銀行貸款，而還款則主要依靠土地出讓金。此外，土地的價(jià)格本身也是頻繁波動(dòng)的，這些都增加了土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)貸款的隱性風(fēng)險(xiǎn)。
(三)商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)上存在管理風(fēng)險(xiǎn)與操作風(fēng)險(xiǎn)
大多商業(yè)銀行在大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸時(shí)，由于銀行管理人員對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過(guò)程中，信息掌握不充分，貸款過(guò)程缺乏足夠控制力，容易造成決策失誤，這些管理上的不完善都會(huì)給銀行帶來(lái)一些潛在風(fēng)險(xiǎn)。至于操作風(fēng)險(xiǎn)則表現(xiàn)為銀行信貸部門與個(gè)人在信貸操作過(guò)程中，因銀行缺乏相關(guān)制度的約束給銀行帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)，如:貸前審查流于形式，對(duì)資料真實(shí)性審核不嚴(yán);貸時(shí)對(duì)抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的部門操作不規(guī)范;貸后管理混亂，缺少風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施，甚至內(nèi)外勾結(jié)，騙取銀行貸款等。再加上銀行信貸人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，在房地產(chǎn)貸款發(fā)放過(guò)程中容易產(chǎn)生違規(guī)操作與管理不到位，導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。
(四)信用風(fēng)險(xiǎn)
信用風(fēng)險(xiǎn)(違約風(fēng)險(xiǎn))是借款人違約，不能償還、不愿償還或延期償還債務(wù)本息，從而給銀行帶來(lái)?yè)p失的可能性。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)因利潤(rùn)率超過(guò)其他行業(yè)而吸引了不少投資商。
眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的惡意競(jìng)爭(zhēng)在一定程度上引起了市場(chǎng)的混亂。比如一些開(kāi)發(fā)商為了謀取高額利潤(rùn)，采取虛假按揭的手段，他們首先通過(guò)非法渠道獲取銷售許可證，與關(guān)系人合伙制造虛假按揭，騙取銀行貸款，然后將貸款挪作他用，導(dǎo)致抵押物得不到落實(shí)，甚至發(fā)生開(kāi)發(fā)商在騙取銀行貸款后攜款逃亡案件。
(五)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的資產(chǎn)，以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)、滿足客戶提存要求的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，而銀行信貸資金主要來(lái)源是企業(yè)存款和個(gè)人儲(chǔ)蓄存款，這就出現(xiàn)了“短存長(zhǎng)貸”的現(xiàn)象，產(chǎn)生了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。而抵押資產(chǎn)多為不動(dòng)產(chǎn)，不易變現(xiàn)，這造成了銀行信貸資金的不穩(wěn)定。而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有不確定性，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)公司無(wú)法按時(shí)償還貸款，銀行就會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。
(六)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于整個(gè)市場(chǎng)狀況而引起銀行收入不確定的可能性。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，個(gè)人收入增加，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)擴(kuò)張，但是由于房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，在短期內(nèi)供給彈性小，所以房?jī)r(jià)會(huì)在比較短的時(shí)間內(nèi)急劇上升，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得高額利潤(rùn)。由于資本的趨利性，高額的利潤(rùn)會(huì)刺激更多的投資者投身于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一行業(yè)中，供給的增加會(huì)使均衡價(jià)格下降，同時(shí)由于房?jī)r(jià)過(guò)高，超越了居民承受能力，導(dǎo)致有效需求不足，更是加速了房?jī)r(jià)下跌，由此帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的快速收縮。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因
(一)房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理
我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金構(gòu)成與國(guó)外相比呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：企業(yè)自有資金不足、過(guò)分依賴銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)的大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是關(guān)閉的。近些年，由于利潤(rùn)的誘惑吸引了眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，但真正能達(dá)到上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。全國(guó)房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴程度已高于70%。銀行實(shí)際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)向銀行傳遞，帶來(lái)逾期貸款和呆滯資金。
(二)相關(guān)政策、法律不健全
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)受國(guó)家政策、法律影響很強(qiáng)的行業(yè)。而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的配套政策、法律法規(guī)還未形成科學(xué)體系，某些政策、法律條款可操作性差，對(duì)于出現(xiàn)的問(wèn)題約束力度不夠，這為房地產(chǎn)業(yè)的非理性擴(kuò)張埋下了隱患。雖然一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮與否取決于國(guó)家和地區(qū)出臺(tái)的政策能否刺激房地產(chǎn)的發(fā)展，但如果出現(xiàn)一種比較極端的傾向，國(guó)家政策和法律傾斜于為房地產(chǎn)也服務(wù)的話，就會(huì)出現(xiàn)當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資信較差、竣工期限與房屋質(zhì)量無(wú)保證時(shí)，現(xiàn)行的以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的做法會(huì)給銀行帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)。
(三)銀行與開(kāi)發(fā)商信息不對(duì)稱
在信息源的占有上，開(kāi)發(fā)商與銀行相比具有優(yōu)勢(shì)。由于銀行客戶行業(yè)的廣泛性和離信息源頭比較遠(yuǎn)等原因，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的信息只能通過(guò)間接途徑了解。而開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，但是由于房地產(chǎn)高收益率的特點(diǎn)和我國(guó)信用制度不健全等原因，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“空手套白狼”向銀行借款。如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商可以以小博大、牟取暴利;如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目失敗，銀行則要承擔(dān)虧損的大頭。
(四)銀行操作不規(guī)范
銀行房地產(chǎn)信貸管理機(jī)制不健全。缺乏完善的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的信貸政策和制度。對(duì)開(kāi)發(fā)商信息甄別的手段不完善，評(píng)價(jià)結(jié)果與實(shí)際往往有一定差距。房地產(chǎn)信貸資金投向不合理。受利潤(rùn)的誘導(dǎo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)傾向于開(kāi)發(fā)高檔住宅，與開(kāi)發(fā)普通住宅相比，銀行對(duì)這類高檔產(chǎn)品的過(guò)度資金投入隱藏著更大的風(fēng)險(xiǎn)。銀行違規(guī)投資，直接將銀行資金投入到房地產(chǎn)中，這助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫的形成，加大了金融風(fēng)險(xiǎn)。
三、防范我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)
(一)加快住房抵押貸款證券化進(jìn)程，分散放貸銀行風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，與龐大的個(gè)人按揭貸款余額相比，個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品市場(chǎng)的規(guī)模仍然太小，根本無(wú)法適應(yīng)日益龐大的住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的需要。由于資產(chǎn)證券化提供的流動(dòng)性占比很小，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款的資金主要來(lái)源仍是居民的銀行存款，一旦長(zhǎng)期居高的儲(chǔ)蓄率下降，就可能導(dǎo)致銀行面臨資金短缺危險(xiǎn)。加快住房抵押貸款證券化，發(fā)行抵押貸款債券，引進(jìn)抵押貸款投資者可以有效解決銀行資金問(wèn)題，并減少風(fēng)險(xiǎn)積聚。其問(wèn)題的關(guān)鍵在于結(jié)合我國(guó)國(guó)情，選擇適合我國(guó)的住房抵押貸款證券化模式，克服現(xiàn)行相關(guān)制度上的障礙，使住房抵押貸款證券化能在其一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)上合理運(yùn)作和健康發(fā)展。
(二)完善個(gè)人征信系統(tǒng)，提高個(gè)人房貸資產(chǎn)質(zhì)量個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的對(duì)象應(yīng)該是信用狀況良好、還款能力較強(qiáng)的人群，但由于信息不對(duì)稱等因素的存在，商業(yè)銀行不可能完全知道貸款申請(qǐng)人的全部信息，這就需要健全個(gè)人信用體系，通過(guò)完善個(gè)人征信系統(tǒng)，改變商業(yè)銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、個(gè)人收入證明等比較原始的征詢材料進(jìn)行判斷和決策的不合理的做法，減少各種惡意欺詐行為，加強(qiáng)已放貸款的監(jiān)督管理，把貸款風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。
