發(fā)布時間：2015-03-21所屬分類：科技論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：近期國家發(fā)改委宣布，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)初步設(shè)計概算已獲批，將構(gòu)建包含40個城市節(jié)點的房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫、監(jiān)測指標數(shù)據(jù)庫和信息發(fā)布共享數(shù)據(jù)庫，建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫采集系統(tǒng)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫整合系統(tǒng)、監(jiān)測數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)、監(jiān)測指標
摘要：近期國家發(fā)改委宣布，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的“房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)初步設(shè)計概算”已獲批，將構(gòu)建包含40個城市節(jié)點的房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫、監(jiān)測指標數(shù)據(jù)庫和信息發(fā)布共享數(shù)據(jù)庫，建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫采集系統(tǒng)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫整合系統(tǒng)、監(jiān)測數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)、監(jiān)測指標預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)、監(jiān)測與預(yù)警預(yù)報信息發(fā)布系統(tǒng)等應(yīng)用系統(tǒng)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),金融業(yè) ,市場經(jīng)濟
房地產(chǎn)業(yè)跟金融業(yè)的密切相關(guān)性決定了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生在很大程度上源自寬松的貨幣政策，以及與之相適應(yīng)的寬松的房地產(chǎn)信貸政策。在流動性充裕、融資成本較低的情況下，自住與投資投機需求皆旺盛，企業(yè)投資開發(fā)熱情高漲，市場漸漸出現(xiàn)非理性繁榮現(xiàn)象，在這一過程中，如果政策不能提前、有效調(diào)整，房地產(chǎn)泡沫就很容易產(chǎn)生。而且，事實證明，“救火”比“防火”的難度和成本都要大得多。
土地作為房地產(chǎn)業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)和房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，往往會在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生過程中扮演重要角色，而且房價泡沫當中一般隱藏著地價泡沫。因此，若想防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，首先要防范土地炒作，控制地價飆升。土地管理部門必須建立一套完善的土地規(guī)劃、出讓、交易、管理制度，重點打擊囤地行為，抑制房地產(chǎn)過度投機炒作，防止非理性預(yù)期的產(chǎn)生。
判斷我國房地產(chǎn)市場是否健康，到底有沒有泡沫，可以通過以下幾方面來分析和判斷:第一，規(guī)模是否過大。這是判斷房地產(chǎn)市場的基本指標。從供給方面看，過去5年，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)累計竣工面積、年均住宅竣工面積是改革開放以來年均住宅竣工面積的2倍以上。每年城鎮(zhèn)住宅的投資規(guī)模接近全社會固定資產(chǎn)投資的一半，約占國民生產(chǎn)總值的16%，超出世界平均水平1倍以上。
相對于我國的經(jīng)濟總量，這個規(guī)模實在太大了。
第二，發(fā)展速度是否太快。近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過猛，表現(xiàn)在以下方面:一是房地產(chǎn)業(yè)圈地、炒地現(xiàn)象日益嚴重。全國興起大盤熱，各地房地產(chǎn)商大搞“圈地運動”，動輒圈地幾千畝，提前傾其能、盡其力圈地、占地，這是房地產(chǎn)過熱的明顯征兆。二是房價持續(xù)暴漲。地價的高漲必然導致房價的高漲，目前多數(shù)沿海城市市區(qū)的商品房價格均達到或超過8000-15000元。國際上，房價和居民年收入之比一般在4到6倍，而我國許多地區(qū)已經(jīng)超過了8倍。三是2001年以來，房地產(chǎn)市場的各項指標一直都保持很高的增長速度(保持在兩位數(shù)以上)。
第三，資金支撐是否穩(wěn)健。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，市場發(fā)展受資金供應(yīng)的影響很大，一旦資金供應(yīng)受阻，資金鏈條就可能中斷，從而引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。目前進入房地產(chǎn)市場的資金結(jié)構(gòu)主要包括銀行貸款、個人儲蓄、開發(fā)商自有資金、施工企業(yè)墊資、社會游資。在這五塊資金中，銀行貸款(利率)和社會游資具有易變性，而個人儲蓄、開發(fā)商自有資金和施工企業(yè)墊資具有有限性，都不足以支撐房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，因而隱含著極大的風險。
綜上所述，無論從上面哪個角度分析，當前的房地產(chǎn)價格都普遍高于其基本價值。
從全國來看，房地產(chǎn)價格高估的程度大多在20%以上，部分城市高估的程度則更為嚴重。因此，可以說中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的價格泡沫現(xiàn)象。
一、我國房地產(chǎn)泡沫形成原因
(一)土地投機
土地具有稀缺性。土地的自然供給是固定不變的。城市面積在城市化過程中可以不斷擴大，但是土地資源是稀缺有限的。我國的土地資源相對匱乏，隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實績而產(chǎn)生泡沫。
地價具有虛構(gòu)性。地價的虛構(gòu)性是指土地資源價格與其資產(chǎn)性價格的不一致現(xiàn)象。
也就是說，人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實的市場地價之間總存在事實上的偏差。這種偏差越大，說明現(xiàn)實的市場地價中虛構(gòu)部分越多或者說泡沫成分越多，反之越少。房地產(chǎn)泡沫的形成往往與土地投機緊密聯(lián)系在一起，土地投機又往往與預(yù)期、非理性等因素相互影響而發(fā)生作用。
(二)宏觀調(diào)控失利
房地產(chǎn)市場是不充分市場。由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場的四個條件(信息充分;商品品質(zhì);買賣者自由出入;交易雙方數(shù)量眾多，因而任何一方不會出現(xiàn)壟斷局面)相差甚遠，所以房地產(chǎn)市場是一個準市場(Sub-market)。由于買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產(chǎn)交易和定價是悄悄進行的，這種成交價往往不能反映成交物業(yè)的真實價值。
(三)權(quán)利尋租
轉(zhuǎn)軌時期中國土地供應(yīng)的“雙軌制”是造成土地市場權(quán)利尋租的根源，政企不分的體制所引起的官辦公司與政府部門千絲萬縷的聯(lián)系則為權(quán)利尋租大開方便之門。權(quán)利尋租者們炒買炒賣國家給予的出讓土地使用權(quán)的壟斷權(quán)利，以權(quán)謀私，權(quán)錢交易，為土地投機、房地產(chǎn)泡沫的形成培育了肥沃的土壤。權(quán)利尋租成為中國房地產(chǎn)泡沫形成的一個推動原因。
(四)金融系統(tǒng)過度支持
開發(fā)商的自有資金只占開發(fā)資金的一小部分，其大部分開發(fā)資金來源于銀行貸款和購房預(yù)付款。銀行貸款對開發(fā)商信用等級審查不嚴，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，致使開發(fā)商大量圈地，造成過度開發(fā)，給房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生創(chuàng)造了條件。
(五)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾
從目前我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)來看，經(jīng)濟適用房比重偏低，經(jīng)濟適用房和高檔商品房的開發(fā)比例嚴重失調(diào)。這種結(jié)構(gòu)性的矛盾一方面提高了高端房產(chǎn)的空置率，另一方面抬高了經(jīng)濟適用房的價格，兩方面的作用極易導致房地產(chǎn)泡沫的形成。
二、房地產(chǎn)泡沫的主要危害
(一)導致社會資源配置不合理，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡
在房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破滅之前，房地產(chǎn)價格迅速上升，房地產(chǎn)業(yè)高于其他產(chǎn)業(yè)幾倍甚至幾十倍的投資回報率誤導了各種經(jīng)濟主體的長期投資行為，由此必然會吸引大量的社會資源進入房地產(chǎn)市場。這意味著生產(chǎn)性、服務(wù)性產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)建設(shè)缺乏足夠的發(fā)展資金投入而得不到應(yīng)有的發(fā)展，最終使整個社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡。
(二)破壞金融系統(tǒng)運行，導致金融危機
房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫時期，由于投機活動盛行，房地產(chǎn)市場預(yù)期回報率遠遠高于其他生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)，必然誘使許多銀行將大量貸款投放到房地產(chǎn)市場中，會使銀行資金投放標準被扭曲，喪失正常監(jiān)督功能，結(jié)果大大削弱銀行體系的風險防范能力。房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破滅的一個直接后果就是給金融機構(gòu)帶來了大量的呆帳和壞帳。房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破滅意味著房地產(chǎn)企業(yè)的大批破產(chǎn)，最后可能導致爆發(fā)全面的金融危機。
(三)加劇社會兩極化趨勢，引發(fā)經(jīng)濟、政治和社會危機
一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的形成直至破滅的過程中，少部分投機者財富迅速集中，由此加劇了社會財富的分配不均、國民收入不平等現(xiàn)象，社會兩極化的趨勢更明顯。另一方面，泡沫現(xiàn)象嚴重時會造成大批工廠倒閉、失業(yè)人數(shù)劇增、犯罪率激升、社會風氣敗壞、維持社會穩(wěn)定的成本大大增加，隨時可能會引發(fā)經(jīng)濟、政治和社會危機。
(四)影響城市發(fā)展形象，削弱競爭力
房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的生成和破滅都會對一個城市的健康發(fā)展產(chǎn)生不良影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的生成階段造成了虛假繁榮，重投機、輕生產(chǎn)，城市勞動生產(chǎn)效率下降，市場秩序紊亂，房價飛漲。房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫一旦破滅后，會造成城市經(jīng)濟的蕭條和企業(yè)不良債務(wù)纏身，甚至金融機構(gòu)產(chǎn)生大量壞賬、呆賬，最終會在很大程度上破壞城市投資環(huán)境，降低城市競爭力。
三、房地產(chǎn)泡沫的防范措施
(一)完善金融體系，從制度上防止泡沫的產(chǎn)生
房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系非常緊密，只有健全金融體系，尤其是房地產(chǎn)金融體系，才能從根本上防范房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。目前我國房地產(chǎn)金融體系主要與銀行制度有關(guān)，我國銀行業(yè)是在金融體制不健全的情況下涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的，我國的個人信用制度、抵押制度和抵押保險機制不健全，銀行自身也存在著許多不足之處，如資本金不足、不良資產(chǎn)過高等，這些都會加大房地產(chǎn)信貸的風險。但隨著越來越多的國有銀行和股份制銀行實現(xiàn)上市，同時面對金融全球化的沖擊，商業(yè)銀行追求利潤的驅(qū)動力越來越強，房地產(chǎn)信貸特別是個人住宅抵押信貸則成為銀行業(yè)打造利潤增長點的理想選擇。
(二)建立房地產(chǎn)泡沫預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)
房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生因素較多，產(chǎn)生過程復(fù)雜，若想真正做到提前預(yù)知，進而預(yù)防泡沫的產(chǎn)生，必須建立一套完善的泡沫預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)。大致而言，房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標包括：金融機構(gòu)貸款利率、貨幣供給增長率、房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率、房價收入比、購租比、住房空置率、股價指數(shù)、地價增長率/GDP增長率等。由于我國經(jīng)濟、金融、房地產(chǎn)、個人信用制度與發(fā)達國家存在較大差距，尤其是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集和統(tǒng)計存在明顯不足，想要建立一套完善的泡沫預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)存在相當大的難度，但現(xiàn)在就應(yīng)該著手準備。
