發(fā)布時(shí)間：2015-03-21所屬分類：科技論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：近期國(guó)家發(fā)改委宣布，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)初步設(shè)計(jì)概算已獲批，將構(gòu)建包含40個(gè)城市節(jié)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫(kù)、監(jiān)測(cè)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)和信息發(fā)布共享數(shù)據(jù)庫(kù)，建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)采集系統(tǒng)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)整合系統(tǒng)、監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)、監(jiān)測(cè)指標(biāo)
摘要：近期國(guó)家發(fā)改委宣布，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的“房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)初步設(shè)計(jì)概算”已獲批，將構(gòu)建包含40個(gè)城市節(jié)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫(kù)、監(jiān)測(cè)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)和信息發(fā)布共享數(shù)據(jù)庫(kù)，建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)采集系統(tǒng)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)整合系統(tǒng)、監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)、監(jiān)測(cè)指標(biāo)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)、監(jiān)測(cè)與預(yù)警預(yù)報(bào)信息發(fā)布系統(tǒng)等應(yīng)用系統(tǒng)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),金融業(yè) ,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)
房地產(chǎn)業(yè)跟金融業(yè)的密切相關(guān)性決定了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生在很大程度上源自寬松的貨幣政策，以及與之相適應(yīng)的寬松的房地產(chǎn)信貸政策。在流動(dòng)性充裕、融資成本較低的情況下，自住與投資投機(jī)需求皆旺盛，企業(yè)投資開(kāi)發(fā)熱情高漲，市場(chǎng)漸漸出現(xiàn)非理性繁榮現(xiàn)象，在這一過(guò)程中，如果政策不能提前、有效調(diào)整，房地產(chǎn)泡沫就很容易產(chǎn)生。而且，事實(shí)證明，“救火”比“防火”的難度和成本都要大得多。
土地作為房地產(chǎn)業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提條件，往往會(huì)在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生過(guò)程中扮演重要角色，而且房?jī)r(jià)泡沫當(dāng)中一般隱藏著地價(jià)泡沫。因此，若想防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，首先要防范土地炒作，控制地價(jià)飆升。土地管理部門必須建立一套完善的土地規(guī)劃、出讓、交易、管理制度，重點(diǎn)打擊囤地行為，抑制房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)炒作，防止非理性預(yù)期的產(chǎn)生。
判斷我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，到底有沒(méi)有泡沫，可以通過(guò)以下幾方面來(lái)分析和判斷:第一，規(guī)模是否過(guò)大。這是判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本指標(biāo)。從供給方面看，過(guò)去5年，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)累計(jì)竣工面積、年均住宅竣工面積是改革開(kāi)放以來(lái)年均住宅竣工面積的2倍以上。每年城鎮(zhèn)住宅的投資規(guī)模接近全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的一半，約占國(guó)民生產(chǎn)總值的16%，超出世界平均水平1倍以上。
相對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)總量，這個(gè)規(guī)模實(shí)在太大了。
第二，發(fā)展速度是否太快。近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)猛，表現(xiàn)在以下方面:一是房地產(chǎn)業(yè)圈地、炒地現(xiàn)象日益嚴(yán)重。全國(guó)興起大盤熱，各地房地產(chǎn)商大搞“圈地運(yùn)動(dòng)”，動(dòng)輒圈地幾千畝，提前傾其能、盡其力圈地、占地，這是房地產(chǎn)過(guò)熱的明顯征兆。二是房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲。地價(jià)的高漲必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的高漲，目前多數(shù)沿海城市市區(qū)的商品房?jī)r(jià)格均達(dá)到或超過(guò)8000-15000元。國(guó)際上，房?jī)r(jià)和居民年收入之比一般在4到6倍，而我國(guó)許多地區(qū)已經(jīng)超過(guò)了8倍。三是2001年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)一直都保持很高的增長(zhǎng)速度(保持在兩位數(shù)以上)。
第三，資金支撐是否穩(wěn)健。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)發(fā)展受資金供應(yīng)的影響很大，一旦資金供應(yīng)受阻，資金鏈條就可能中斷，從而引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。目前進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金結(jié)構(gòu)主要包括銀行貸款、個(gè)人儲(chǔ)蓄、開(kāi)發(fā)商自有資金、施工企業(yè)墊資、社會(huì)游資。在這五塊資金中，銀行貸款(利率)和社會(huì)游資具有易變性，而個(gè)人儲(chǔ)蓄、開(kāi)發(fā)商自有資金和施工企業(yè)墊資具有有限性，都不足以支撐房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，因而隱含著極大的風(fēng)險(xiǎn)。
綜上所述，無(wú)論從上面哪個(gè)角度分析，當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格都普遍高于其基本價(jià)值。
從全國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格高估的程度大多在20%以上，部分城市高估的程度則更為嚴(yán)重。因此，可以說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的價(jià)格泡沫現(xiàn)象。
一、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成原因
(一)土地投機(jī)
土地具有稀缺性。土地的自然供給是固定不變的。城市面積在城市化過(guò)程中可以不斷擴(kuò)大，但是土地資源是稀缺有限的。我國(guó)的土地資源相對(duì)匱乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的增加，人們對(duì)稀缺的土地需求有無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)。土地的稀缺性及其虛擬資本使地價(jià)運(yùn)動(dòng)可脫離土地利用實(shí)績(jī)而產(chǎn)生泡沫。
地價(jià)具有虛構(gòu)性。地價(jià)的虛構(gòu)性是指土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性價(jià)格的不一致現(xiàn)象。
也就是說(shuō)，人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)之間總存在事實(shí)上的偏差。這種偏差越大，說(shuō)明現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)中虛構(gòu)部分越多或者說(shuō)泡沫成分越多，反之越少。房地產(chǎn)泡沫的形成往往與土地投機(jī)緊密聯(lián)系在一起，土地投機(jī)又往往與預(yù)期、非理性等因素相互影響而發(fā)生作用。
(二)宏觀調(diào)控失利
房地產(chǎn)市場(chǎng)是不充分市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的四個(gè)條件(信息充分;商品品質(zhì);買賣者自由出入;交易雙方數(shù)量眾多，因而任何一方不會(huì)出現(xiàn)壟斷局面)相差甚遠(yuǎn)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)準(zhǔn)市場(chǎng)(Sub-market)。由于買者信息缺乏和信息的不對(duì)稱，許多房地產(chǎn)交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的，這種成交價(jià)往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。
(三)權(quán)利尋租
轉(zhuǎn)軌時(shí)期中國(guó)土地供應(yīng)的“雙軌制”是造成土地市場(chǎng)權(quán)利尋租的根源，政企不分的體制所引起的官辦公司與政府部門千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系則為權(quán)利尋租大開(kāi)方便之門。權(quán)利尋租者們炒買炒賣國(guó)家給予的出讓土地使用權(quán)的壟斷權(quán)利，以權(quán)謀私，權(quán)錢交易，為土地投機(jī)、房地產(chǎn)泡沫的形成培育了肥沃的土壤。權(quán)利尋租成為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的一個(gè)推動(dòng)原因。
(四)金融系統(tǒng)過(guò)度支持
開(kāi)發(fā)商的自有資金只占開(kāi)發(fā)資金的一小部分，其大部分開(kāi)發(fā)資金來(lái)源于銀行貸款和購(gòu)房預(yù)付款。銀行貸款對(duì)開(kāi)發(fā)商信用等級(jí)審查不嚴(yán)，向開(kāi)發(fā)商發(fā)放大量貸款，致使開(kāi)發(fā)商大量圈地，造成過(guò)度開(kāi)發(fā)，給房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生創(chuàng)造了條件。
(五)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾
從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房比重偏低，經(jīng)濟(jì)適用房和高檔商品房的開(kāi)發(fā)比例嚴(yán)重失調(diào)。這種結(jié)構(gòu)性的矛盾一方面提高了高端房產(chǎn)的空置率，另一方面抬高了經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，兩方面的作用極易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的形成。
二、房地產(chǎn)泡沫的主要危害
(一)導(dǎo)致社會(huì)資源配置不合理，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡
在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅之前，房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升，房地產(chǎn)業(yè)高于其他產(chǎn)業(yè)幾倍甚至幾十倍的投資回報(bào)率誤導(dǎo)了各種經(jīng)濟(jì)主體的長(zhǎng)期投資行為，由此必然會(huì)吸引大量的社會(huì)資源進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這意味著生產(chǎn)性、服務(wù)性產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)建設(shè)缺乏足夠的發(fā)展資金投入而得不到應(yīng)有的發(fā)展，最終使整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡。
(二)破壞金融系統(tǒng)運(yùn)行，導(dǎo)致金融危機(jī)
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)期，由于投機(jī)活動(dòng)盛行，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)，必然誘使許多銀行將大量貸款投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，會(huì)使銀行資金投放標(biāo)準(zhǔn)被扭曲，喪失正常監(jiān)督功能，結(jié)果大大削弱銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的一個(gè)直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)了大量的呆帳和壞帳。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅意味著房地產(chǎn)企業(yè)的大批破產(chǎn)，最后可能導(dǎo)致爆發(fā)全面的金融危機(jī)。
(三)加劇社會(huì)兩極化趨勢(shì)，引發(fā)經(jīng)濟(jì)、政治和社會(huì)危機(jī)
一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成直至破滅的過(guò)程中，少部分投機(jī)者財(cái)富迅速集中，由此加劇了社會(huì)財(cái)富的分配不均、國(guó)民收入不平等現(xiàn)象，社會(huì)兩極化的趨勢(shì)更明顯。另一方面，泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重時(shí)會(huì)造成大批工廠倒閉、失業(yè)人數(shù)劇增、犯罪率激升、社會(huì)風(fēng)氣敗壞、維持社會(huì)穩(wěn)定的成本大大增加，隨時(shí)可能會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)、政治和社會(huì)危機(jī)。
(四)影響城市發(fā)展形象，削弱競(jìng)爭(zhēng)力
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的生成和破滅都會(huì)對(duì)一個(gè)城市的健康發(fā)展產(chǎn)生不良影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的生成階段造成了虛假繁榮，重投機(jī)、輕生產(chǎn)，城市勞動(dòng)生產(chǎn)效率下降，市場(chǎng)秩序紊亂，房?jī)r(jià)飛漲。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫一旦破滅后，會(huì)造成城市經(jīng)濟(jì)的蕭條和企業(yè)不良債務(wù)纏身，甚至金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生大量壞賬、呆賬，最終會(huì)在很大程度上破壞城市投資環(huán)境，降低城市競(jìng)爭(zhēng)力。
三、房地產(chǎn)泡沫的防范措施
(一)完善金融體系，從制度上防止泡沫的產(chǎn)生
房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系非常緊密，只有健全金融體系，尤其是房地產(chǎn)金融體系，才能從根本上防范房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。目前我國(guó)房地產(chǎn)金融體系主要與銀行制度有關(guān)，我國(guó)銀行業(yè)是在金融體制不健全的情況下涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的，我國(guó)的個(gè)人信用制度、抵押制度和抵押保險(xiǎn)機(jī)制不健全，銀行自身也存在著許多不足之處，如資本金不足、不良資產(chǎn)過(guò)高等，這些都會(huì)加大房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。但隨著越來(lái)越多的國(guó)有銀行和股份制銀行實(shí)現(xiàn)上市，同時(shí)面對(duì)金融全球化的沖擊，商業(yè)銀行追求利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)力越來(lái)越強(qiáng)，房地產(chǎn)信貸特別是個(gè)人住宅抵押信貸則成為銀行業(yè)打造利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的理想選擇。
(二)建立房地產(chǎn)泡沫預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)
房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生因素較多，產(chǎn)生過(guò)程復(fù)雜，若想真正做到提前預(yù)知，進(jìn)而預(yù)防泡沫的產(chǎn)生，必須建立一套完善的泡沫預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)。大致而言，房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)包括：金融機(jī)構(gòu)貸款利率、貨幣供給增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)收入比、購(gòu)租比、住房空置率、股價(jià)指數(shù)、地價(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率等。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)、個(gè)人信用制度與發(fā)達(dá)國(guó)家存在較大差距，尤其是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集和統(tǒng)計(jì)存在明顯不足，想要建立一套完善的泡沫預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)存在相當(dāng)大的難度，但現(xiàn)在就應(yīng)該著手準(zhǔn)備。
