發(fā)布時間：2013-04-23所屬分類：科技論文瀏覽：1次
摘 要： 房地產(chǎn)管理的構(gòu)成相當(dāng)復(fù)雜，為了提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效益和管理水平，必須要對房地產(chǎn)項目進行成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)對項目進行成本控制，必須貫穿項目開發(fā)的各個階段。通過對項目的土地成本、開發(fā)設(shè)計、工程招早投標(biāo)、工程施工和后期結(jié)算等環(huán)節(jié)的嚴(yán)格監(jiān)督管理
摘要：房地產(chǎn)管理的構(gòu)成相當(dāng)復(fù)雜，為了提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效益和管理水平，必須要對房地產(chǎn)項目進行成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)對項目進行成本控制，必須貫穿項目開發(fā)的各個階段。通過對項目的土地成本、開發(fā)設(shè)計、工程招早投標(biāo)、工程施工和后期結(jié)算等環(huán)節(jié)的嚴(yán)格監(jiān)督管理來達到控制成本的目的。本文從房地產(chǎn)管理的現(xiàn)狀入手，分析了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程，同時對房地產(chǎn)行業(yè)的一些有效的管理策略提出了自己的看法，希望對行業(yè)發(fā)展有所幫助。
關(guān)鍵詞：企業(yè)；房地產(chǎn)管理；策略
Abstract: The real estate management structure is quite complex, in order to improve the real estate development enterprise benefit and management level, to the real estate project cost control. This article from the real estate management of the status quo, analysis of the real estate industry development, at the same time, the real estate industry some effective management strategy put forward their views, I hope to help the development of industry.
Key words: enterprise; real estate management; strategy
中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：2095-2104（2012）06-0020-02
企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)也稱公司房地產(chǎn)，是指為了滿足企業(yè)的業(yè)務(wù)需求而租用或自身擁有的用于辦公、工業(yè)、或零售類的建筑物和土地，主要用于支持企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和持續(xù)發(fā)展。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)分為兩種：一種是只向企業(yè)經(jīng)營提供場所，不需要接觸顧客，但有關(guān)企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的決策會影響到公司經(jīng)營的各個方面，從而最終影響到股東價值及企業(yè)利潤；另一種是要向員工和顧客提供面對面交流場所，如銀行、商場、超市等，達到吸引顧客并促進營業(yè)收入。
一、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理部門設(shè)置策略
當(dāng)企業(yè)的發(fā)展是跨區(qū)域或跨國型，其物業(yè)多而種類不同時，沒有專業(yè)的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)部門進行管理是不利于公司發(fā)展的。房地產(chǎn)管理部門將整個企業(yè)的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理職能集中到一起，可以為每一項企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)購買提供專家支持以更好地配合企業(yè)擴張或收縮，可以有效地利用信息并分?jǐn)偸占康禺a(chǎn)信息的成本，可以在談判中獲得優(yōu)勢，還可以在房地產(chǎn)管理上獲得范圍經(jīng)濟。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理部門可以采取以下的策略：（1）建立企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。要想制定正確的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略，必須要有全面而準(zhǔn)確的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)信息。企業(yè)必須全面掌握這樣一些數(shù)據(jù)：在什么位置擁有多少房地產(chǎn)，這些房地產(chǎn)如何在使用，有多少員工在使用，占用的成本比例如何等等。如果企業(yè)要重新選址，就可以利用企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)信息系統(tǒng)迅速做出最佳的決策。（2）與房地產(chǎn)服務(wù)供應(yīng)商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。部分企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理職能的外包目前是一個大的趨勢。仲量聯(lián)行、戴德梁行等國際化的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)供應(yīng)商擁有高覆蓋率的分支機構(gòu)和大量的房地產(chǎn)專家，可以向企業(yè)提供精確動態(tài)的房地產(chǎn)信息，高效率地配合企業(yè)的擴張或市場進入。但有一點值得注意，在企業(yè)擴張前期就把企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外包，對于泄露企業(yè)戰(zhàn)略意圖給競爭對手是有較高風(fēng)險的，而且在整個外包的過程中，要保證企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的供應(yīng)商能理解并認(rèn)同企業(yè)的使命、目標(biāo)和戰(zhàn)略，以保證高效率的同時有效性。因此，供應(yīng)商與企業(yè)不同層次的交流是很有必要的。（3）企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理必須符合企業(yè)戰(zhàn)略。例如，肯德基根據(jù)其發(fā)展戰(zhàn)略，負(fù)責(zé)對各地區(qū)的新店進行精心選址，然后再授權(quán)經(jīng)營。雖然世界各國的市場都是在不斷地變化，雖然各個國家的市場環(huán)境都存在這樣或那樣的差別，但是肯德基通過統(tǒng)一的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略，協(xié)同其它營銷策略，形成了其自身的核心競爭力。（4）力求達到企業(yè)內(nèi)部各部門協(xié)調(diào)統(tǒng)一。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的決策，往往會關(guān)聯(lián)到人力資源、生產(chǎn)、營銷和財務(wù)等等，因此企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理者要起到整合平衡各方面利益的作用。縱觀國外企業(yè)的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理實踐，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理地位不會突然飆升，即最初階段的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理者與企業(yè)總經(jīng)理之間一般會間隔三層以上的管理層級。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理者一般是沒有權(quán)力要求企業(yè)其他部門來按照他的指示進行行動的，由此可見，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略的執(zhí)行需要得到企業(yè)高層管理者的支持與參與，也可以將企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理流程整合到財務(wù)管理制度中去，從而確立企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理部門的合理地位。同時，在企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理實踐中出現(xiàn)的一種方法也是可以借鑒的，即把企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)部門作為一個利潤實體，其他部門每年向其支付固定的費用。結(jié)果是其他部門為了節(jié)約成本，會主動將企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)部門納入每一項企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)交易，但需要解決的是如何考核企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)部門的績效，并保證其服務(wù)的質(zhì)量。（5）形成合理的的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)決策流程。盡管大多數(shù)房地產(chǎn)決策一般是由專家根據(jù)經(jīng)驗進行決策，但是一個可靠的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理應(yīng)該是有合理流程導(dǎo)向的，必須以流程的形式將企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)決策進行制度化，并且這一流程應(yīng)該是長期穩(wěn)定的，可以不斷重復(fù)地使用，即使是不同的人只要原則性地正確堅持遵循這一流程也應(yīng)該做出相同的決策。當(dāng)然，再好的流程也需要根據(jù)外界環(huán)境的變化而不斷地加以完善，才不至于有失偏頗。
二、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)內(nèi)涵及國內(nèi)現(xiàn)狀
企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)是企業(yè)經(jīng)營設(shè)施的一部分，同時也是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的一部分，與投資性房地產(chǎn)有本質(zhì)區(qū)別。專門從事房地產(chǎn)開發(fā)或投資的企業(yè)，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身就是企業(yè)的核心產(chǎn)品和主營業(yè)務(wù)，不屬于所提及的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)范疇，而是屬于投資性房地產(chǎn)范圍。投資性房地產(chǎn)所關(guān)注的是通過對房地產(chǎn)所有權(quán)的買賣而獲得的投資性收益。中國的大多數(shù)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)上的支出，一般視作日常的企業(yè)管理費用，很少建立企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略，因為大多數(shù)管理者認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域非其主營業(yè)務(wù)，也無需分散注意力到這一層面；另一種情形則是，管理者直接單純性地投資于房地產(chǎn)，想借中國房地產(chǎn)東風(fēng)撈上一大筆，而不是把企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)看作一項戰(zhàn)略性資產(chǎn)。有研究表明，企業(yè)差不多有25%～40%的財產(chǎn)是房地產(chǎn)，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的成本能達到營業(yè)收入的5%～8%，或者與凈利潤相比則可達到40%或50%以上，僅次于工資支出。制造業(yè)、物流類的企業(yè)其內(nèi)部房地產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比重相較金融服務(wù)類的要大。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)是企業(yè)接觸顧客、市場及供應(yīng)商的重點，同時能影響生產(chǎn)效率和員工滿意度，這會因其所處的場所有巨大影響，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)這一新的管理領(lǐng)域，沒有像人力資源、財務(wù)、營銷、物流和信息系統(tǒng)那樣受到中國企業(yè)管理者的高度重視。
三、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理的發(fā)展歷程
企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理，包括財務(wù)預(yù)算、信息化管理、選址、識別企業(yè)新的房地產(chǎn)需求、獲取或處置企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的活動，其目的是調(diào)整企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)，以符合企業(yè)戰(zhàn)略獲得資產(chǎn)增值。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理包括物業(yè)管理、基礎(chǔ)管理、資產(chǎn)管理和成本控制等方面，目的是為了滿足作為企業(yè)最終使用者的核心業(yè)務(wù)單元的使用。為了達到股東價值或企業(yè)價值最大化的目標(biāo)，企業(yè)會強調(diào)某一方面的管理，并且在四種管理觀念之間形成平衡，而企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理觀念的平衡和變化，會影響企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理在組織內(nèi)的定位以及地位。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理在美國的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了物業(yè)管理、混業(yè)經(jīng)營、成本管理、支持管理和戰(zhàn)略管理等五個階段。1970年以前，屬于物業(yè)管理階段，美國企業(yè)對企業(yè)所有的房地產(chǎn)和設(shè)施都是以物業(yè)管理的理念來管理，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理的功能就是簡單地為企業(yè)經(jīng)營提供服務(wù)場所。從1970年到1985年，屬于混業(yè)經(jīng)營階段，許多美國企業(yè)的地產(chǎn)部門是作為獨立的運營中心，通常是投資于非主營業(yè)務(wù)的美國房地產(chǎn)市場而獲利；同時，也作為職能部門向公司提供經(jīng)營所需的辦公和生產(chǎn)場所，但與房地產(chǎn)投資相比其重要性是次之的。從1985年到1995年，屬于成本管理階段，美國企業(yè)經(jīng)歷了一場重大的組織重構(gòu)，不具戰(zhàn)略優(yōu)先權(quán)且與核心競爭力不相關(guān)的部門被剝離、出售甚至關(guān)閉，導(dǎo)致對企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)下降了需求，而工業(yè)房地產(chǎn)市場及寫字樓市場供大于求的市場狀況使得美國企業(yè)掀起了一場降低成本的運動，這一階段，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理以成本和效率為導(dǎo)向，以職能部門的角色因素貢獻利潤。從1995年到21世紀(jì)最初幾年，屬于支持管理階段，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理聚焦到了工作環(huán)境對生產(chǎn)率的貢獻，以及把部分企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理外包給專業(yè)服務(wù)商，以配合公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移或擴張對房地產(chǎn)的需求。21世紀(jì)，進入戰(zhàn)略管理階段，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理以對企業(yè)戰(zhàn)略的價值貢獻為導(dǎo)向，從成本中心轉(zhuǎn)向利潤貢獻源之一，尋求作為企業(yè)聯(lián)結(jié)員工、顧客和供應(yīng)商的重要關(guān)節(jié)，通過企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)分戰(zhàn)略來獲取競爭優(yōu)勢。
四、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理為企業(yè)帶來的優(yōu)勢作用
（1）留住人才，吸引人才。對于快速擴張的企業(yè)，讓員工在一個能產(chǎn)生高效率的工作環(huán)境中工作是極其重要的，優(yōu)越的工作環(huán)境有利于公司創(chuàng)造良好的業(yè)績。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理既要要保持靈活性以配合企業(yè)進入新的市場，而且因為處于競爭極度激烈的市場中需要大量能擔(dān)重任的人才，因此，企業(yè)的房地產(chǎn)戰(zhàn)略可以整合到企業(yè)人力資源戰(zhàn)略中，以留住并吸引人才，以及提高勞動生產(chǎn)率。（2）提高顧客滿意度和忠誠度，傳遞營銷信息，促進銷售。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)是非常重要的顧客接觸點，對于服務(wù)顧客、提高顧客滿意度和顧客忠誠度、構(gòu)建品牌，具有極其重要的作用。尤其對于超市、賓館、銀行、酒店等服務(wù)型和零售型企業(yè)來說，通過企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理構(gòu)筑高效的分銷渠道可以產(chǎn)生競爭優(yōu)勢，而且基于顧客價值而選擇設(shè)計的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)有助于可以起到廣告的作用，吸引顧客的注意，起到提升顧客體驗并促進銷售的作用。（3）降低企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的使用成本。要想取得成本最小化，必須根據(jù)產(chǎn)品生命周期或市場生命周期以及房地產(chǎn)市場的各種條件，在租賃或購買之間做出正確抉擇，而且，還要注意企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)服務(wù)的有效性，即要平衡相關(guān)幾個方面的關(guān)系。（4）有助于增加股東價值。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)并非僅是需要財務(wù)人員使出渾身解數(shù)控制成本，有效的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略會放大營銷投入的效果，降低勞動力成本或提升員工的勞動生產(chǎn)率和忠誠度，減少企業(yè)擴張所受到的約束，更好地向顧客傳遞產(chǎn)品或服務(wù)，以及從企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)自身的升值而使企業(yè)獲利，繼而使股東價值得到升值；從另一個角度而言，證券市場對一個企業(yè)進行評估，公司總部的位置等信息也是一個重要依據(jù)，所以說在一定程度上也影響到企業(yè)的再融資能力和市場價值。（5）提高企業(yè)核心競爭力。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略在很大程度上直接影響到企業(yè)核心競爭力的開發(fā)、完善和發(fā)揮，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)決定了企業(yè)與資源和市場的接近程度，而企業(yè)資源的投入使其核心競爭力得以有效實現(xiàn)，企業(yè)的市場業(yè)績是企業(yè)核心競爭力的具體表現(xiàn)。有些企業(yè)在發(fā)展階段會明顯感受到，其實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的能力受到了極大的約束阻礙和束縛，因為稀缺的資源和人才已被其他企業(yè)在快速擴張中搶得先機繼而占有。（6）促進企業(yè)業(yè)務(wù)流程的再造。波特認(rèn)為認(rèn)識價值鏈?zhǔn)谦@得競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵，而需要注意的是，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)是企業(yè)業(yè)務(wù)流程發(fā)生的場所，是價值鏈的物質(zhì)載體，必然會影響到企業(yè)經(jīng)營的效率。（7）構(gòu)建企業(yè)價值和企業(yè)文化，激勵組織創(chuàng)新和組織學(xué)習(xí)。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的位置以及其內(nèi)部的空間布置，可以反映出一個企業(yè)的文化，因為工作地點和工作環(huán)境會極大的影響到管理者、員工和顧客的行為，因此企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略最終會轉(zhuǎn)化為構(gòu)建和加強企業(yè)文化的決策。同時，工作環(huán)境設(shè)計的優(yōu)越與否，也會通過影響人的行為來影響企業(yè)員工的創(chuàng)新能力和意愿，還會成為促進或抑制員工工作和學(xué)習(xí)的重要因素，這對于知識型的企業(yè)尤其顯得特別重要。
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