發(fā)布時間：2015-09-10所屬分類：經濟論文瀏覽：1次
摘 要： 在當前的出租稅管理有哪些制度呢?如何正確的應用這些措施呢?對于現在的稅收管理模式有哪些意義呢?現在我們應該怎樣去加強對稅收管理的新應用呢?本文發(fā)表在：《稅收經濟研究》雜志上。雜志主要為稅收等相關的信息。 摘要：充分發(fā)揮稅務稽查打擊偷稅和抗稅違法
在當前的出租稅管理有哪些制度呢?如何正確的應用這些措施呢?對于現在的稅收管理模式有哪些意義呢?現在我們應該怎樣去加強對稅收管理的新應用呢?本文發(fā)表在：《稅收經濟研究》雜志上。雜志主要為稅收等相關的信息。
摘要：充分發(fā)揮稅務稽查打擊偷稅和抗稅違法行為的職能作用。在每條街道或每個社區(qū)有目的、有重點選擇個別“釘子”戶進行查處,起到警示和教育作用。發(fā)動社會力量加強對個體房屋出租的監(jiān)督管理。稅務機關要在電臺、電視臺、報社等新聞媒體以及個體房屋出租相對集中的地段或小區(qū)內的顯著位置定期發(fā)布個體房屋出租稅收的征管信息,并設立舉報電話,對于知情者檢舉揭發(fā)個體房屋出租人的偷逃稅違法行為,經稅務機關查實后,除對出租人按規(guī)定補稅、加收滯納金及罰款外,還要對檢舉人實行獎勵。
關鍵詞：出租稅,稅務管理,經濟師論文
一、引言
近年來,隨著第三產業(yè)的發(fā)展,各地出租公房、私房的情況越來越多。由于出租房屋的申報納稅率低、租金收入隱蔽性強,在稅源的管理中有不少漏洞。針對此情況,為進一步加強出租房屋房產稅等稅收的征收管理,堵塞漏洞,做到應收盡收,確保完成稅收收入任務,本文就加強出租房屋稅源管理開展了探討,研究了近年來國家、云南省、昆明市及相關部門加強出租房屋稅源管理的相關法律法規(guī)和規(guī)范性文件,分析了出租房屋的稅收效應,通過開展社會調研、檔案查閱、問卷調查、專家咨詢、會議研討等形式,以昆明市盤龍區(qū)為例對出租房屋稅源管理情況進行了調查與分析,查找了目前出租房屋稅源管理工作存在的問題與成因。通過調查分析與探討,提出了相關對策建議,以期進一步加強出租房屋稅源管理,堵塞稅收漏洞。關于出租房屋稅源管理的相關問題,國內外學者做了大量的研究。馬云南在《加強房產出租業(yè)稅收管理》一文中指出:“近幾年來,隨著各地招商引資和城市化建設力度的加大,房地產開發(fā)已成為招商引資的重頭戲。房地產業(yè)的迅猛發(fā)展,推動了房產出租業(yè)的興起, 置房出租、租賃盈利等新的理財方式越來越受到人們的青睞, 然而, 房產出租業(yè)的急劇升溫也帶來了稅收征管的新情況、新問題。應該進一步加強房產出租業(yè)得稅收管理。”鄧衛(wèi)、符其林所作《五指山市房屋出租稅收征管的現狀與對策》及《廣東省地方稅務局關于進一步加強個人出租房屋稅收征管的通知》等文獻也對加強此項工作作了探討。
論文網推薦：《稅收經濟研究》是國家稅務總局主管，中共國家稅務總局黨校(國家稅務總局稅務干部進修學院)主辦的經濟類學術期刊，以繁榮稅收經濟科學、為國家稅收經濟部門和決策機構服務為宗旨，秉承“以特色求知名，以創(chuàng)新求發(fā)展”的辦刊理念，突出學術性、實踐性和創(chuàng)新性，刊發(fā)經濟類各學科、特別是稅收科學的最新研究成果，為廣大理論工作者和實際工作者提供探索交流的學術平臺，并致力于成為中國稅收改革和發(fā)展進程的重要理論陣地。
(一)出租房屋的內涵與構成
出租房屋,即“房屋租賃”。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》(1994 年 7 月 5 日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過)第四章第四節(jié)的規(guī)定:“房屋租賃,是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。”“房屋租賃,出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款,以及雙方的其他權利和義務,并向房產管理部門登記備案。”“住宅用房的租賃,應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的,由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”“以營利為目的,房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的,應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規(guī)定。”
(二)我國現行出租房屋稅收制度的基本內容及歷史沿革
目前,我國房屋租賃主要涉及房產稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅等稅種。1986年,財政部、國家稅務總局對“出租的房產應征收房產稅”予以了明確。2000 年,為了配合國家住房制度改革,支持住房租賃市場的健康發(fā)展,經國務院批準,財政部、國家稅務總局對住房租賃市場有關稅收政策問題作了進一步明確。2008 年,財政部、國家稅務總局發(fā)布了支持住房租賃市場發(fā)展的稅收政策:自 2008 年 3月1 日起,對個人出租住房取得的所得減按 10%的稅率征收個人所得稅;對個人出租住房,不區(qū)分用途,在 3%稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅,按 4%的稅率征收房產稅;對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房,減按 4%的稅率征收房產稅。其他政策仍按現行規(guī)定執(zhí)行。
(三)盤龍區(qū)地稅局對出租房屋開展稅收管理的基本情況
根據國家、省、市相關法律法規(guī)及規(guī)章文件的規(guī)定,目前,盤龍區(qū)地方稅務局執(zhí)行的對個人及單位(國家機關及企事業(yè)單位)出租房屋征稅標準為:(1)個人出租非住房:合計征收月租金總額的 20.7%,包括:營業(yè)稅 5%、城建稅(營業(yè)稅額的)7%、教育費附加(營業(yè)稅額的)3%、地方教育費附加(營業(yè)稅額的)2%、個人所得稅附征率 3%、印花稅 0.1%、房產稅 12%;(2)個人居住房屋出租:合計征收月租金總額的7.18%,包括:營業(yè)稅1.5%、城建稅(營業(yè)稅額的)7%、教育費附加(營業(yè)稅額的)3%、地方教育費附加(營業(yè)稅額的)2%、個人所得稅附征率 1.5%、房產稅 4%;(3)單位生產經營用房出租:合計征收月租金總額的 20.2%,包括:營業(yè)稅5%、城建稅(營業(yè)稅額的)7%、教育費附加(營業(yè)稅額的)3%、地方教育費附加(營業(yè)稅額的)2%、企業(yè)所得稅附征率 2.5%、印花稅0.1%、房產稅 12%。
二、對盤龍區(qū)出租房屋稅源情況的抽樣調查分析
經對盤龍區(qū)地稅局下轄部分分局管戶的抽樣調查,各分局轄區(qū)內重點出租戶、租金標準、稅源情況見下表:分析:從下表可以看出:(1)不同地段出租房屋每平方米出租均價不同,一環(huán)內商鋪最高可達 300 元,二環(huán)及三環(huán)外商鋪最低只有 10 元;(2)同樣地段出租房屋的租價也有差異,如JMY房地產開發(fā)有限公司與 XY 房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的同處一環(huán)內的商鋪,出租均價竟然相差 10 倍多;(3)同一地段不同性質的出租房屋均價也不同,如同在北市區(qū)同一路段相隔不遠的 CF 寫字樓的月租金為 75 元每平米,而JLF商場的商鋪月租金只有 17 元每平米。由此可以看出,出租房屋的稅源是不均衡的,客觀造成征稅依據難以統(tǒng)一確定。
三、出租房屋稅收管理中存在的主要問題及成因
(一)社會各界認識不足,稅法宣傳不到位
一是部分群眾依法進行房屋租賃及主動交稅的觀念十分淡薄。不少人認為房屋出租是交易雙方的事,備案登記太麻煩也不必要;一些人則還不了解出租房屋需要辦理登記備案手續(xù);還有一些人的安全防范意識不強,即不知道出租方和承租方應盡哪些義務,也不知道如何維護自身的合法權益。另外,近年來出臺的有關租賃管理和房產稅收的法規(guī)、政策較多,還需要進一步加大宣傳力度。二是稅收宣傳難到位。稅務機關以往的稅法宣傳大多集中在企事業(yè)單位,而對個人及單位出租房屋行為申報納稅的相關稅法宣傳重視不夠,宣傳不多。有相當一部分的房主及租賃房屋單位,根本不知道要繳稅,即使知道也不關心,納稅意識淡薄,沒有自覺主動申報納稅的習慣。加上房屋租賃的納稅人群體多、情況比較復雜,有的是單位房屋出租,有的是私有房屋出租,同時還有轉租、轉讓的,因此稅務部門要想將房屋租賃稅收政策宣傳到位,讓每一個房屋租賃的納稅人知曉稅收政策,自覺履行納稅義務,確實存在一定的難度。三是部分特定群體的管理和征收難度很大。盤龍區(qū)地處云南省會昆明市的主城區(qū),區(qū)內部隊和省市級機關、省市屬企業(yè)的房產較多,由于其主要稅種屬省直屬局、市直屬局征管,征管權限不在區(qū)局,這些單位往往對出租房屋稅收征管工作中不夠重視,區(qū)局難以掌握相關租賃信息。另外,部分困難企業(yè)普遍征繳難,老國有企業(yè)“退二進三”后,將生產經營地點搬出主城區(qū),主要靠出租房屋收取租金發(fā)放人員工資、維持基本運轉,不愿繳納稅收,處理起來難度較大。以上這些情況,又造成了相同地域內的不同稅負,給依法管理工作帶來負面影響。
(二)出租房屋的稅收政策不完善
1.現行政策不利于實際征管。稅法規(guī)定,個人出租房屋的房產稅由產權所有人繳納,如產權所有人不在房產所在地的,由房產代管人或者使用人繳納。但是,稅務機關調查的往往是臨街經營的經營者(即使用人),能將文書送達的也是使用人,根本無法找到房主(即產權所有人)。
2.房產稅征收形式存在問題。目前我國房產稅主要有兩種征收形式,從價(價值)計征和從租(租金)計征。從價計征是依照房產原值一次減除 10%-30%后的余值為計稅依據,稅率為1.2%;從租計征是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據,稅率為 12%。以房產原值作為計稅依據,存在稅收收入與房地產價值背離問題;而從租計征又難以把握實際租金。
3.委托代征不易操作。稅法規(guī)定,個人出租房屋不需要辦理稅務登記,可實行委托代征的辦法。但在實際操作中,受委托單位(辦事處、居委會、物管公司)經辦人員素質參差不齊,責任心不強,對相關政策掌握不到位,往往怠于履行代征義務,同時也就縱容了納稅義務人逃避納稅、不主動申報納稅。
(三)出租房屋行為隱密,缺乏監(jiān)控手段
1.稅源分散、周期短,變動性大,給稅源監(jiān)管帶來了很大難度。一是產權所有人難以尋找,有的產權所有人和房產不在同一個地方,有的是委托親朋好友幫忙看管,代收房租,查找產權所有人往往給稅務機關帶來了一定難度,對一些承租又轉租的納稅人,要想找到他們更是難上加難。二是租賃關系難以確認。在稅務機關征稅時,租賃雙方相互串通,有的說是借用,有的說是自用,有的說是合伙經營,致使租賃關系無法確認。三是變動頻繁難以監(jiān)控。房屋租賃經常出現轉租、停業(yè)、短期租賃等情況,人員變動頻繁,給稅源監(jiān)控帶來了很大難度。四是涉及個人房屋租賃的,其既不需要在工商局辦理營業(yè)執(zhí)照,又不需要在房管部門或其他職能部門注冊登記,只要租賃雙方達成協(xié)議,私下簽訂一張承租合同就可以現金交易,收入帶有很大的隱蔽性,造成稅務機關稅源監(jiān)控困難。
2.房屋出租市場不規(guī)范。房屋出租收入除承租雙方共同“隱匿”外,出租人通常委托黑中介私下進行交易。正規(guī)中介公司在接受租賃業(yè)務時,通常要求業(yè)主出具所出租房屋的產權證及相關證照,而一些黑中介為搶奪生意,在接受房源時不會要求出租人備案登記并交納稅費,就給有爭議或根本就不具備出租條件的房屋進入市場交易提供了便利,造成大量稅費無形流失。
3.日常征管成本太高。由于房屋租賃業(yè)面廣、分散,承租群體較大,如一些城區(qū)的寫字樓其承租企業(yè)較多,少則幾十戶,多則上百戶。對這些單位的檢查雖然可以委托相關的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助,但出租房屋的租金收入并不在物業(yè)管理范圍以內,且物業(yè)管理企業(yè)不是執(zhí)法單位無法全面準確掌握業(yè)主個人出租信息,稅務機關只能一戶一戶找承租人了解出租人租金的收取情況,給出租房屋檢查工作帶來相當大的工作量,相應的其人力投入也大。加上近年來隨著計算機的應用,稅務日常管理工作要求越來越高,各項工作都要求精細化,要安排人員和時間去管理這項分散且工作量巨大的房屋出租業(yè)稅收顯得有些力不從心。盤龍區(qū)地稅局征管區(qū)域達 887 平方公里,轄區(qū)內有 10 個街道辦事處和 2個鎮(zhèn)。目前,征管區(qū)域內繳納地方各稅的納稅人有兩萬余戶,而全局干部職工只有百余人,如不采取委托代征,對轄區(qū)內的出租房屋稅收征管工作將很難開展。
4.偷逃稅行為普遍。受經濟利益驅使,一些單位和個人采用變相出租、轉租等方式來鉆政策的空子,偷逃房產稅收。主要手段有:以聯(lián)營、合作、承包等名義訂立合同;降低租金數額,以物業(yè)費和設備費等名義沖抵房屋租金;直接開具服務業(yè)、旅游業(yè)、餐飲業(yè)等發(fā)票代替房屋租賃票據;以租金抵其他應付款項等等。如:盤龍區(qū)地稅局稽查局近期稽查的一納稅人出租寫字樓,年租金104 萬,按照當前稅法規(guī)定,應適用“個人出租非住房”20.7%的綜合征收稅率繳稅 21.8 萬元,但是該納稅人使用一份變造后的個人出租住房合同,按照“個人居住房屋出租”7.18%的綜合征收稅率申報繳稅,偷逃稅款近 14 萬元被查處。
(四)房屋地域、結構、設施差異大,租金收入懸殊,征稅依據難確定
按規(guī)定,對房屋出租取得的租金收入征收稅款,應嚴格據實計征。從“盤龍區(qū)地稅局出租房屋稅源情況抽樣調查表”反映的情況看,因為出租房屋面積不同、地段不同、房間朝向不同、裝修程度不同、房型不一、樓層有異,都會影響到租金的高低,房屋租金一房一價,相差懸殊。倘若房東、房客拒絕提供租賃協(xié)議,提供租賃協(xié)議不實或不能如實申報租賃收入的,稅務人員根本無從知道房東取得的真實的租金收入,征稅依據確認更是難上加難。
(五)出租房屋管理部門多,配合不夠
房屋租賃管理工作涉及房管、公安、工商、稅務、街道辦事處和社區(qū)居委會等多個部門單位,在實際工作中,各部門的管理體制不健全、管理部門職責不明確、管理行為不規(guī)范、綜合管理手段不夠完善,管理水平相對落后,相關職能部門因各自管理職能不同,信息不溝通,數據不共享,沒有共同規(guī)范管理房屋租賃市場,各部門之間缺乏行之有效的協(xié)作配合機制,未能形成齊抓共管的合力,無法從源頭上對房屋租賃業(yè)稅收進行監(jiān)控。
(六)稅負較重,部分納稅人難以承受
一是稅負偏高。房屋租賃行業(yè)涉及到的主要稅種有房產稅、營業(yè)稅、城建稅及教育費附加、地方教育附加、印花稅、個人所得稅等,種目繁多,計算征收比較復雜,不利于管理。以盤龍區(qū)為例,從當前的情況來看,出租房屋稅費負擔較重,其稅種及稅率為:營業(yè)稅 1.5%-5%、房產稅 4%-12%、城市建設維護稅 7%、教育費附加 3%,地方教育費附加 2%,所得稅附征 1.5%-3%,印花稅0-1‰,不計地方性的各種收費,總體稅率就近 20%,如果加上土地使用稅等則更高。出租房屋行業(yè)涉及稅種之多、總體稅率之高,納稅人難以承受,給征管工作加大了難度。二是存在重復征稅現象。同一出租收入既要征房產稅,又要征收營業(yè)稅和個人所得稅,明顯存在重復征稅的現象。這種多稅種、高稅負的現狀,不但增加了該項稅收征管工作的難度,同時也催生了一部分房屋出租人偷逃稅收的動機。
四、加強出租房屋稅收管理的主要對策
(一)強化政策宣傳,進一步優(yōu)化納稅服務
稅務機關要針對納稅人納稅意識淡薄,稅收流失嚴重的情況,不僅要在每年的稅收宣傳月中宣傳,還要堅持長期、有針對性地利用好廣播、網站、電視、報紙等渠道進行廣泛宣傳。制作發(fā)放《出租房屋稅收政策公開信》,讓出租人知道自己是房屋出租的納稅義務人及其應繳納的稅種,讓承租人知道自己有監(jiān)督出租人繳納稅款開具發(fā)票的權利,更有義務協(xié)助和配合稅務機關查清產權人或出租人的租賃情況。通過不斷宣傳深化提升納稅人的納稅意識,使納稅人能自覺主動申報納稅,在全社會真正形成誠信納稅的良好氛圍。同時,要廣泛宣傳依法誠信納稅典型,曝光涉稅違法犯罪案件,強化震懾教育作用,提高納稅人的稅法遵從度,注重稅法宣傳的針對性和實效性。
(二)加強稅務人員業(yè)務培訓,認真落實《云南省租賃房屋地方稅收征收管理試行辦法》
對房屋租賃市場進行依法管理,必須建設一支高素質的稅收管理隊伍。在租賃管理中,要進一步增強稅務人員的法治觀念,牢固樹立依法行政、依法管理的新理念,形成嚴格依法辦事的良好風氣,全面掌握《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《云南省租賃房屋地方稅收征收管理試行辦法》等對租賃市場進行管理,依法征稅。
建立健全征管網絡,建立協(xié)調配合機制。建立健全以房產局、國土資源管理局、公安局、工商行政管理局、地方稅務局、銀行等部門聯(lián)合組織管理為核心的房屋租賃業(yè)務管理機構實施有效控管。建立健全以居委會(社區(qū))、村委會代征個人私有住宅出租稅收的監(jiān)控網絡,調動基層的積極性,建議區(qū)財政對街道辦給予經費政策傾斜,加強協(xié)稅護稅工作。同時,以計稅級差地租為依托的房屋出租稅源保障體系,根據房屋的地段、樓層、面積、用途等測定劃分等級,據以制定相對合理又與市場租金比較接近的計稅租金標準,并在一定范圍內公布實施。
SCISSCIAHCI
