發(fā)布時(shí)間：2016-05-16所屬分類：經(jīng)濟(jì)論文瀏覽：1次
摘 要： 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)涉及面相當(dāng)廣的行業(yè)，需要各種建材制造業(yè)等其他行業(yè)的支持，除此之外，就是金融行業(yè)的支持，因?yàn)榻ㄖ袠I(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，而且現(xiàn)代建筑行業(yè)中用戶一般會(huì)以房貸的方式購(gòu)房，因此建筑行業(yè)的穩(wěn)定與否與金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資十分不開(kāi)的。本
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)涉及面相當(dāng)廣的行業(yè)，需要各種建材制造業(yè)等其他行業(yè)的支持，除此之外，就是金融行業(yè)的支持，因?yàn)榻ㄖ袠I(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，而且現(xiàn)代建筑行業(yè)中用戶一般會(huì)以“房貸”的方式購(gòu)房，因此建筑行業(yè)的穩(wěn)定與否與金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資十分不開(kāi)的。本文是一篇房地產(chǎn)論文范文，主要論述了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和金融風(fēng)范防范。
【摘要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長(zhǎng)時(shí)代，尤其是改革開(kāi)放以后，作為經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尤為迅速。之所以房地產(chǎn)行業(yè)能夠迅速崛起且長(zhǎng)盛不衰，其實(shí)是與金融風(fēng)險(xiǎn)投資有分不開(kāi)的關(guān)系的。文章將探析一下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和金融風(fēng)范防范的關(guān)系。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn),經(jīng)濟(jì),金融風(fēng)險(xiǎn),防范
房地產(chǎn)行業(yè)受市場(chǎng)影響比較嚴(yán)重以及金融行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈等因素，導(dǎo)致雙方的合作并不是很堅(jiān)定。如果房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)出現(xiàn)合作危機(jī)，那就將嚴(yán)重制約著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總水平的增長(zhǎng)和生產(chǎn)力的發(fā)展，金融行業(yè)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、合理的投資房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總水平的快速發(fā)展具有重要意義。
一、我國(guó)房地產(chǎn)與金融行業(yè)合作中出現(xiàn)的問(wèn)題
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行貸款的過(guò)分依賴
房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的過(guò)分依賴源于建筑行業(yè)需要大量的建筑材料和支付高昂的人工費(fèi)，而且由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有足夠的資金支持，使得給房地產(chǎn)行業(yè)做風(fēng)險(xiǎn)投資的商業(yè)銀行或者融資機(jī)構(gòu)承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果商業(yè)銀行沒(méi)有足夠的其他收益做保障，這樣的風(fēng)險(xiǎn)投資是十分不利于商業(yè)銀行自身健康發(fā)展的。據(jù)相關(guān)部門的官方有效數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近百分之六十的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從購(gòu)置土地、規(guī)劃建設(shè)、買進(jìn)建筑材料等等都是來(lái)自于商業(yè)銀行的貸款。除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還進(jìn)行多種形式的大量貸款以滿足建筑工程需要，在樓房建成之后，大部分買房業(yè)主還要以住房貸款的形式購(gòu)置房屋，也就是說(shuō)，在商業(yè)銀行收回成本和利息之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量資金都是來(lái)自于商業(yè)銀行的信貸，這就大大增大了商業(yè)銀行的投資風(fēng)險(xiǎn)，在各個(gè)環(huán)節(jié)中都可能會(huì)出現(xiàn)意外狀況，例如開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)沒(méi)有買主、開(kāi)發(fā)到一半形成爛尾樓等等。這些潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)讓很多商業(yè)銀行望而卻步，在一定程度上也影響了我國(guó)住房的價(jià)格。
(二)消費(fèi)者的住房信貸也會(huì)出現(xiàn)違約現(xiàn)象
房地產(chǎn)行業(yè)之所以能夠繁榮起來(lái)，主要是因?yàn)橛惺袌?chǎng)需求，在房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步的時(shí)候，人們的消費(fèi)水平達(dá)不到有沒(méi)有足夠的信用來(lái)取得較大額度的貸款，現(xiàn)在不同了，買房分期付款成為一種時(shí)尚，在消費(fèi)者通過(guò)銀行信貸來(lái)滿足自身需求的時(shí)候也給銀行的信貸部門帶來(lái)了一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。前一段時(shí)間，國(guó)家銀聯(lián)公布了我國(guó)國(guó)有四大銀行的住房貸款平均信用水平，除了小部分逾期還款之外，還沒(méi)有出現(xiàn)其他較大的消費(fèi)者不守信用時(shí)間，因此，銀行還是比較支持消費(fèi)者房貸的，但是，從專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估角度來(lái)看，由于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)的快速崛起，商業(yè)銀行還沒(méi)有建立自足夠的信任制度來(lái)監(jiān)督進(jìn)行住房消費(fèi)貸款的用戶。這對(duì)于國(guó)外的很多投資銀行都是不允許的，在國(guó)內(nèi)只有大型的國(guó)有銀行在國(guó)家政策的引導(dǎo)下，合理合法的進(jìn)行住房貸款，以減小金融風(fēng)險(xiǎn)。
(三)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的自身系統(tǒng)問(wèn)題
盡管在房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，但是由于巨大的風(fēng)險(xiǎn)背后也存在巨大的利潤(rùn)，因此很多商業(yè)銀行大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)貸款，并且存在一定拉攏的關(guān)系或者是幕后交易。在對(duì)其他行業(yè)的貸款上基本上不會(huì)簡(jiǎn)化貸款手續(xù)、加大貸款額度等，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中，這種優(yōu)先對(duì)待的時(shí)間屢禁不止。與此同時(shí)，在很多房地產(chǎn)項(xiàng)目上會(huì)出現(xiàn)政府部門的過(guò)分干預(yù)，，例如政府擔(dān)保貸款或者是政府支持降息貸款等，這樣有政府支持的房地產(chǎn)貸款使得商業(yè)銀行過(guò)分樂(lè)觀，忽略背后隱藏的巨大風(fēng)險(xiǎn)，僅僅以一紙憑證不做任何抵押就可以獲得巨額的貸款，這不是商業(yè)銀行的正規(guī)投資方式。
二、如何來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的具體措置
(一)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化
想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化首先要做的就是通過(guò)與正規(guī)證券機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，以現(xiàn)金的方式買入證券，通過(guò)一些列的運(yùn)轉(zhuǎn)和其他信用等級(jí)的考核，最后以證券的形式把相同價(jià)值的貸款提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，自此之前，金融行業(yè)也根據(jù)自身情況進(jìn)行所有住房抵押貸款的匯集和重組。加快房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化進(jìn)程可以實(shí)現(xiàn)一舉多得的目的：首先，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)最大的優(yōu)勢(shì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，既保證了有足夠的收益，又能實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)投資的零失誤;從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，進(jìn)行證券形式的商業(yè)金融貸款即可以升級(jí)自己的信用等級(jí)又能夠獲得足夠的資金來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā);對(duì)于消費(fèi)者，開(kāi)發(fā)商用證券貸款進(jìn)行建設(shè)就不存在出現(xiàn)爛尾樓的情況，自己的利益才能有效的保障。總之，通過(guò)各方努力合作，盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化才是保障各方利益、規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。
(二)大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金
什么是信托投資基金呢?具體的來(lái)說(shuō)就是把不同投資者的資金進(jìn)行有機(jī)的集合，實(shí)現(xiàn)合法集資，通過(guò)專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資人員的合理運(yùn)作，收取一定的報(bào)酬的一種投資形式。也就是人們常說(shuō)的投資信托。在房地產(chǎn)行業(yè)加快建立健全信托投資基金制度，助力解決房地產(chǎn)行業(yè)貸款額度大、資金運(yùn)轉(zhuǎn)不流暢等問(wèn)題，另外還可以對(duì)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定分擔(dān)，可以有效的改善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)的資金問(wèn)題，這對(duì)于金融行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展都有很大的幫助，而且對(duì)于樹立良好的行業(yè)規(guī)范也起到了基礎(chǔ)性作用。
(三)不斷提高商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平
不管是什么部門或者組織，都一定會(huì)有自身的經(jīng)營(yíng)方式和生存發(fā)展方式，都要有自己的科學(xué)的適宜自身可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略部署和制度規(guī)定。對(duì)于金融行業(yè)尤為重要，首先金融行業(yè)是一個(gè)國(guó)家的命脈，是一個(gè)國(guó)家國(guó)民生產(chǎn)水平的體現(xiàn)，因此，商業(yè)銀行不管在什么樣的投資機(jī)會(huì)面前，都必須保持冷靜的頭腦，以自身穩(wěn)定健康發(fā)展為基礎(chǔ)，不斷完善風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制，正確的判斷信息的價(jià)值，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提高管理水平嚴(yán)防違法亂紀(jì)現(xiàn)象。
三、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的宏觀調(diào)控
宏觀調(diào)控是指政府部門在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)混論的情況下進(jìn)行政策性的指導(dǎo)干預(yù)和資金救市等使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)秩序的政治手段。作為政府部門，既要實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的監(jiān)管和控制，又要把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放在首位，適當(dāng)?shù)墓膭?lì)擴(kuò)大房地產(chǎn)的規(guī)模和進(jìn)行合理的金融投資干預(yù)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)講，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身是有缺陷的，首先就是盲目性，因?yàn)樯倘司哂兄鹄裕诶麧?rùn)面前大部分商人會(huì)選擇擴(kuò)大生產(chǎn)而不是考慮市場(chǎng)是否飽和，因此曾經(jīng)出現(xiàn)的資本主義經(jīng)濟(jì)危機(jī)就是嚴(yán)重的教訓(xùn)。同樣，這樣的理論也可以應(yīng)用到如今的房地產(chǎn)行業(yè)中，截止到目前房?jī)r(jià)一直居高不下，從購(gòu)房者的角度來(lái)看這確實(shí)不是什么好事，但是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，樓房的高價(jià)需求就是財(cái)富，甚至有些開(kāi)發(fā)商是白手起家，全部依靠商業(yè)銀行的投資貸款，樓房一棟接著一棟的建設(shè)，根本不考慮是否市場(chǎng)需求有沒(méi)有滿足。其次，就是具有壟斷性，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要刨除很大一部分成本費(fèi)，包括建筑材料、銀行的貸款本金和利息、建筑工人的工資等，但是這并不是房?jī)r(jià)居高不下的原因，最重要的原因還是開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的過(guò)分追逐，有些四線縣城的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)六千，經(jīng)過(guò)計(jì)算很多需要還房貸的業(yè)主需要還到將近五十歲，這與房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性不無(wú)關(guān)系。因此政府部門進(jìn)行宏觀調(diào)控，合理控制房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)是十分有必要的。 (一)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展
想要在全球經(jīng)濟(jì)一體化的競(jìng)爭(zhēng)激烈保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，就需要保持國(guó)家支柱性產(chǎn)業(yè)的合理發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛是功不可沒(méi)的，很多國(guó)內(nèi)大型企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)行業(yè)，例如海爾集團(tuán)、泰山集團(tuán)等，因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直是十分支持的。但是，必須進(jìn)行合理的規(guī)劃，部署戰(zhàn)略是發(fā)展模式，決不能使得房地產(chǎn)行業(yè)“過(guò)熱”反而影響國(guó)民生產(chǎn)總值的提高。合理控制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的有效方法就是在風(fēng)險(xiǎn)投資上調(diào)整發(fā)展步伐，包括很多大公司在內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在現(xiàn)階段的投資依然是國(guó)有投資銀行封風(fēng)險(xiǎn)投資。
(二)針對(duì)性控制房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)
首先就是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不平衡狀態(tài)進(jìn)行宏觀調(diào)控，因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)穩(wěn)定的狀態(tài)只是暫時(shí)的，市場(chǎng)穩(wěn)定就代表無(wú)利可圖了，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們最不想看到的，他們會(huì)采用很多刺激消費(fèi)的方式重新引起市場(chǎng)的需求。但是，作為國(guó)家的主管部門，需要注意的就是處理好房地產(chǎn)行業(yè)的尖銳的供求矛盾問(wèn)題，因此，就需要有一定的預(yù)見(jiàn)性，不能等到危機(jī)出現(xiàn)了、商業(yè)銀行已經(jīng)遭受了巨大損失才進(jìn)行宏觀控制。其次就是各種形式的投資公司進(jìn)駐房地產(chǎn)行業(yè)引起的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，隨著我國(guó)改革開(kāi)放的步伐，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)躍居世界第二位，很多大型企業(yè)也在紛紛瞄準(zhǔn)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的這塊“肥肉”，另外就是各種風(fēng)投機(jī)構(gòu)的加入，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入了源源不斷的動(dòng)力。作為國(guó)家主管部門應(yīng)該做的就是制定合理的金融政策，不能讓房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求的生產(chǎn)過(guò)剩局面。
(三)金融行業(yè)如何規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款新對(duì)策
從商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的角度來(lái)看，最應(yīng)該做的就是樹立房地產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)投資的理念。隨著國(guó)際貿(mào)易的增大，我國(guó)商業(yè)銀行已經(jīng)具備同國(guó)外大型國(guó)際銀行接軌的經(jīng)營(yíng)模式和管理體制，在風(fēng)險(xiǎn)投資方面也學(xué)到很多經(jīng)驗(yàn)。在國(guó)外已經(jīng)形成一套科學(xué)完善的房地產(chǎn)抵押貸款管理機(jī)制，我國(guó)專家也曾表示，這套理論機(jī)制只需要稍作調(diào)整就完全適合我國(guó)國(guó)情。這套機(jī)制主要是在金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)部建設(shè)給出了現(xiàn)代化的建議和意見(jiàn)：一就是實(shí)現(xiàn)電子化信息系統(tǒng)的信用監(jiān)管模式，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確、快速、長(zhǎng)久的檔案保存;二就是實(shí)現(xiàn)對(duì)抵押貸款的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，預(yù)見(jiàn)性的對(duì)有違約風(fēng)險(xiǎn)的客戶進(jìn)行補(bǔ)救，消滅隱患于萌芽階段;三就是對(duì)抵押房產(chǎn)的合理評(píng)估，現(xiàn)階段我國(guó)的財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度是有一定欠缺的，而且評(píng)估機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員水平比較低，評(píng)估受人為因素影響比較大，不具有說(shuō)服力，這就需要有關(guān)部門的即時(shí)調(diào)整;四就是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目做嚴(yán)格的審查和全程監(jiān)督，最大程度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)降低損失。
四、總結(jié)
不管從哪個(gè)方面來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)階段作出的突出貢獻(xiàn)是不可磨滅的，直接影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的幾次重大變革，不管是現(xiàn)在還是在將來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱性型產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)改變。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，正確處理好房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)投資的關(guān)系，才是維護(hù)兩個(gè)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的重中之重。文章中既點(diǎn)出了雙方風(fēng)險(xiǎn)投資合作中存在問(wèn)題，而且也就具體問(wèn)題給出了建設(shè)性的意見(jiàn)，也給出了政府宏觀調(diào)控的方向，對(duì)于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步提升具有重要意義。
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房地產(chǎn)論文發(fā)表期刊推薦《中國(guó)房地產(chǎn)金融》（月刊）1992年創(chuàng)刊，是由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)主辦的專業(yè)性學(xué)術(shù)經(jīng)濟(jì)期刊。是我國(guó)目前唯一一份經(jīng)國(guó)家新聞出版署批準(zhǔn)向國(guó)內(nèi)外公開(kāi)發(fā)行的房地產(chǎn)金融專業(yè)期刊。本刊辦刊宗旨是：深入倡導(dǎo)和開(kāi)展房地產(chǎn)金融理論研究與學(xué)術(shù)爭(zhēng)鳴，超前反映和探索住房制度改革與房地產(chǎn)金融發(fā)展中的重大政策性問(wèn)題，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融事業(yè)的健康發(fā)展服務(wù)。
