發(fā)布時(shí)間：2020-09-04所屬分類：管理論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：在城市化發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量在不斷增多，規(guī)模也在不斷的加大，分析了解對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有影響的因素，并積極的分析影響的好壞，從而制定有效的影響控制策略，這于房地產(chǎn)項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)有突出的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。從目前的實(shí)踐研究來看，在房地
摘要：在城市化發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量在不斷增多，規(guī)模也在不斷的加大，分析了解對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有影響的因素，并積極的分析影響的好壞，從而制定有效的影響控制策略，這于房地產(chǎn)項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)有突出的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。從目前的實(shí)踐研究來看，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐中，物業(yè)管理的前期介入會(huì)產(chǎn)生顯著的影響，而且這種影響是多方面的。從項(xiàng)目開發(fā)的角度來看，物業(yè)管理的前期介入影響有消極也有積極，因此在實(shí)踐中需要明確具體的影響，然后基于趨利避害的原則做好消極影響的有效控制。文章對(duì)物業(yè)管理前期介入對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響做具體分析，旨在為實(shí)踐工作提供指導(dǎo)和幫助。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;影響
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施過程中會(huì)受到多方面因素的影響，其中有些因素的影響是正面的，而有些因素的影響是負(fù)面的，所以為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的最初目的，需要積極的進(jìn)行負(fù)面影響因素的控制。從現(xiàn)階段的研究來看，物業(yè)管理的前期介入對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體影響是十分顯著的，在此因素的影響下，開發(fā)項(xiàng)目的具體工作執(zhí)行等會(huì)受到干擾。基于這樣的情況，對(duì)具體的影響做分析討論，這可以為影響控制提供指導(dǎo)和幫助。
物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容和過程分析
從現(xiàn)階段的具體分析來看，物業(yè)管理的前期介入是一個(gè)長(zhǎng)效服務(wù)概念，具體指的是物業(yè)服務(wù)公司在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段就參與決策、制定物業(yè)管理方案、并從管理和運(yùn)作的角度為開發(fā)商提供樓宇設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、設(shè)備選用以及功能規(guī)劃等有建設(shè)性的意見。從現(xiàn)階段的分析來看，物業(yè)管理的前期介入內(nèi)容和運(yùn)作過程如下。
從實(shí)踐分析來看，物業(yè)管理前期介入的過程可以分為四個(gè)階段：1)項(xiàng)目可行性研究階段。在這個(gè)階段，物業(yè)服務(wù)公司可以向建設(shè)單位進(jìn)行意見的提供，而且可以基于物業(yè)管理實(shí)踐做規(guī)劃，這樣，建設(shè)單位的具體實(shí)踐和物業(yè)管理的實(shí)踐目標(biāo)會(huì)具有一致性。2)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段[1]。此階段，物業(yè)管理前期介入主要是參與項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，從而使項(xiàng)目整體的科學(xué)性和合理性更加突出。3)施工建設(shè)階段。此階段，物業(yè)服務(wù)公司可以派出工程技術(shù)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)督查和監(jiān)管，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)建設(shè)中的物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)掌握。在此基礎(chǔ)上提出意見，物業(yè)建設(shè)的整體推進(jìn)會(huì)更加科學(xué)。4)銷售階段。此階段貫穿整個(gè)銷售過程，主要的內(nèi)容包括了銷售方案的參與規(guī)劃，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定等等。
物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)狀和問題
對(duì)現(xiàn)階段物業(yè)管理前期介入實(shí)踐做具體的分析發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均在推進(jìn)物業(yè)管理的前期介入，但是具體工作存在著幾個(gè)方面的突出問題，具體表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：1)物業(yè)管理的招標(biāo)存在著不規(guī)范的情況，所以前期的介入有明顯的不完整。物業(yè)管理前期介入要強(qiáng)調(diào)公平和公正，所以在物業(yè)管理招標(biāo)的時(shí)候需要重視公正、公平和公開[2]。目前的物業(yè)管理招標(biāo)存在著私下協(xié)商解決的問題，此種情況擾亂了市場(chǎng)的公平性，也為前期管理的介入科學(xué)性和有效性缺失埋下了伏筆。2)物業(yè)服務(wù)公司缺乏和業(yè)主以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的溝通。在物業(yè)管理的前期介入實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主和開發(fā)商是平等的關(guān)系，在前期介入實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)公司需要強(qiáng)調(diào)和業(yè)主以及開發(fā)商的聯(lián)系和溝通，這樣，相關(guān)問題解決才會(huì)更有效。目前的實(shí)踐中，三方溝通交流障礙顯著，所以前期介入的實(shí)際效果大打折扣。3)過去重視硬件管理，對(duì)人才資源的準(zhǔn)備和培訓(xùn)有忽視的情況。在管理實(shí)踐中，人才的價(jià)值發(fā)揮是必須要強(qiáng)調(diào)的，但是目前的工作過實(shí)踐對(duì)人才培養(yǎng)不夠重視，所以導(dǎo)致了工作實(shí)踐無專業(yè)人員可用的問題。
改進(jìn)物業(yè)管理前期介入的建議
總的來講，物業(yè)管理前期介入對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體推進(jìn)有積極的作用，所以在實(shí)踐中需要關(guān)注物業(yè)管理前期介入對(duì)項(xiàng)目實(shí)踐的積極影響并強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的前期介入。上文提到，目前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，物業(yè)管理介入雖然在推進(jìn)，但是還存在著顯著的問題，而這些問題的存在不利于物業(yè)管理前期介入的積極作用發(fā)揮，所以需要對(duì)相應(yīng)的問題進(jìn)行解決。以下是基于實(shí)踐總結(jié)的有效推進(jìn)物業(yè)管理前期介入的建議.
強(qiáng)調(diào)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系明確
從現(xiàn)實(shí)分析來看，物業(yè)公司、開發(fā)商和業(yè)主三方的關(guān)系建立需要本著平等原則，所以在實(shí)踐中，需要在平等的基礎(chǔ)上構(gòu)建對(duì)三方均有利的商業(yè)合作伙伴關(guān)系。在實(shí)踐中，三方需要基于實(shí)踐做積極有效的溝通，這樣可以實(shí)現(xiàn)各方利益的保障。而且通過三方的協(xié)調(diào)，最終所簽訂的合同文件能夠?qū)⑷覚?quán)益最大化，如此一來，物業(yè)前期介入的預(yù)期效果會(huì)圓滿實(shí)現(xiàn)，從而達(dá)到三方的供應(yīng)[3]。簡(jiǎn)言之，在實(shí)踐中，物業(yè)公司、業(yè)主以及開發(fā)商是利益共同體，只有在滿足三方利用的情況下，項(xiàng)目實(shí)施的具體問題才會(huì)更容易解決，因此在實(shí)踐中必須理性看待三方關(guān)系，并教育平等的原則將三方訴求做積極的表達(dá)，并通過交流和溝通獲取最佳的利益實(shí)現(xiàn)方案，這樣，三方共贏的目的達(dá)到，物業(yè)管理前期接入的價(jià)值會(huì)有顯著的體現(xiàn)。
通過觀念的轉(zhuǎn)變實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理前期介入的制度化和規(guī)范化
從上文的分析來看，因?yàn)橛^念認(rèn)知方面的問題，所以物業(yè)管理的前期介入會(huì)存在諸多不合理的地方，這種情況對(duì)于物業(yè)管理前期介入的介質(zhì)體現(xiàn)非常的不利。基于此，在實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)公司和開發(fā)商需要積極的提升對(duì)物業(yè)管理前期介入的認(rèn)知，從而將“售后服務(wù)”的思想理念把轉(zhuǎn)變?yōu)榍捌诮槿氲挠行?shí)踐，從而構(gòu)建更為科學(xué)的服務(wù)營銷理念。如此一來，在過去處于被動(dòng)地位的物業(yè)管理會(huì)變?yōu)橹鲃?dòng)參與。基于觀念的轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)公司會(huì)將物業(yè)管理前期介入作為重要的項(xiàng)目?jī)?nèi)容納入到規(guī)范化、制度化的管理實(shí)踐中，這樣，物業(yè)管理前期介入的具體工作開展會(huì)有更加可靠、充實(shí)的依據(jù)。
積極提高專業(yè)人員素質(zhì)，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理前期介入的實(shí)質(zhì)性效果
從目前的分析來看，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，企業(yè)獲得成功的一個(gè)關(guān)鍵性要素是人才，因此企業(yè)需要積極的進(jìn)行人才的培養(yǎng)。從目前的實(shí)踐來看，要在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐中強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的前期介入，必須要有專業(yè)的人才服務(wù)于具體的工作，這樣，工作推進(jìn)效果才會(huì)更加突出。就現(xiàn)實(shí)需要來看，物業(yè)服務(wù)公司需要培養(yǎng)和應(yīng)用擁有物業(yè)管理專業(yè)人才和復(fù)合型人才，這樣，人才在實(shí)踐工作中才能夠表現(xiàn)更加突出的價(jià)值。就目前的人才培養(yǎng)實(shí)踐來看，可以通過專家人才庫建設(shè)或是專門的培訓(xùn)來實(shí)現(xiàn)。總之，強(qiáng)調(diào)人才的專業(yè)性培養(yǎng)，重視工作的專業(yè)性和規(guī)范性提升，這樣，物業(yè)管理前期介入的實(shí)際效果會(huì)更加突出。
結(jié)束語：
綜上所述，物業(yè)管理前期介入對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐是有顯著影響的，積極的分析影響并就物業(yè)管理前期介入的相關(guān)內(nèi)容等進(jìn)行分析與控制，這能夠?yàn)楝F(xiàn)階段的實(shí)踐工作提供積極的幫助。——論文作者：楊凱
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