發布時間：2014-07-17所屬分類：管理論文瀏覽：1次
摘 要： 摘 要：由現今的發展情況可以看出，越來越多的公司開始涉足房地產行業，房屋的銷售競爭也越來越嚴重，許多公司為了吸引顧客都紛紛降低購房的首付款，導致企業內部的融資非常困難。因此，房地產公司項目的運轉資金過多的依賴于銀行的貸款。沒有銀行雄厚的資金
摘 要：由現今的發展情況可以看出，越來越多的公司開始涉足房地產行業，房屋的銷售競爭也越來越嚴重，許多公司為了吸引顧客都紛紛降低購房的首付款，導致企業內部的融資非常困難。因此，房地產公司項目的運轉資金過多的依賴于銀行的貸款。沒有銀行雄厚的資金支持，房地產企業也不可能發展的這么快。
關鍵詞：房地產企業,融資渠道,多元化
一、房地產企業融資的含義和渠道
(一)房地產企業融資的含義
所謂的房地產融資就是說房地產公司在無充足的資金開發樓盤的情況下，通過各種方式來籌措資金，以保障房產項目的順利進行。
(二)房地產企業融資的渠道
房地產的建設資金分為兩大部分：一是房產企業的內部資金，可分為企業的原始自有資金和消費者購房的首付款;二是房產企業的外部籌措資金，分為發行股票和債券來籌集資金，通過銀行等信貸機構獲得資金和吸引民間閑散資金等渠道來進行融資。當前，我國的房產經濟處于快速發展階段，而房地產業的發展伴隨著大量資金的運轉，房產商想盡辦法來籌措資金。因此，需要通過各種形式的融資方法來獲得資金。
1.自有資金
企業自有資金是指企業成立初期的注冊資金加上企業經營所賺取的資金總和。企業通過起步時期的原始積累獲得了自有資金，有了這些資金可以使企業在以后的發展中有堅實的后盾，幫助企業完成日常的運營，使企業的資本像“滾雪球”那樣越滾越大。
2.房屋預收款
所謂的房屋預收款就是消費者在認購房屋的時候提前繳納的首付款，這些資金只是房屋全部價格的一部分。這是房產商進行融資常用的方式之一，一般情況下很少有房地產企業采用現房銷售的模式，提前收取一部分的房款可以幫助企業籌集到工程施工的啟動資金。這樣也能減少房產商使用自有資金，是房產商非常樂意使用的方法，而且目前消費者對于房子的需求很大，他們也愿意提前繳納部分房款以確保能買到房子，尤其是樓盤處于黃金地段，消費者都是搶著購買。
3.債券融資
債券融資是指房地產公司利用發行債券來進行融資，通過與投資者簽訂協議商定還款的利率和日期，這樣就與投資人形成了債務人與債主的關系。但是，并不是所有的房地產公司都具有發行債券的資質，若房地產企業想要以發行債券的方式來籌集資金，就必須接受有關部門的審查，審核其是否具有發行債券和償還債務的能力。設想一下，若是房地產公司不論大小都能發行債券，將會有很多的不法分子借著開發樓盤的理由來騙取錢財，然后卷著錢款逃跑。這就會損害消費者的利益。在國家對于房地產的開發監控比較嚴的背景下，銀行對于房地產企業的借貸審核也變得嚴格起來，發行債券就成為一種很好的融資手段，為企業籌集到大量的資金。
4.上市融資
一些大型的房地產開發公司都是通過上市來募集資金的，例如國內出名的萬達、綠地等房地產公司。這些企業在證券交易所上市通過出售股票的形式來籌集資金，由于這些公司的經營管理較好并且效益不錯，通常股票的價格和發行量都很高。這就為房地產公司籌集資金打下了堅實的基礎，只要有大的項目開始動工，股票的行情就會水漲船高，房產企業就不愁沒有運轉資金。再看看發達國家的房地產企業融資的情況，不難發現他們中的大多數都是上市公司。這樣能夠獲得更多的資金去運轉公司，為公司今后的發展打下了堅實的基礎。目前，我國的房地產企業也開始選擇上市來緩解自身的經濟壓力。
5.投資基金
投資基金是房地產企業融資的一種新興渠道，它運用信托機制，采取共同投資、共享收益、共擔風險的原則，將分散的資金統一納入到一個由專門機構運作的基金內，進而將這些資金進行再投資獲得投資收益。
二、我國房地產企業融資渠道存在的問題
(一)房地產企業自有資金比例較低
自有資金是房地產企業進行開發的基礎，是內部融資的一種，即房地產企業將自身的留存收益和折舊轉化為投資，包括從稅后利潤提取的盈余公積金、資本公積金和未分配利潤。按照我國的相關規定，房地產開發企業的自有資金必須達到35%，但相關數據顯示我國房地產企業自有資金的比例僅為21.6%，遠遠低于國家行業最低標準，許多房地產企業負債比率偏高，假若銀行緊縮銀根，這些高負債的房地產企業會出現資金鏈斷裂甚至破產的情況。
(二)房地產企業外部融資過于依賴銀行
由現今的發展情況可以看出，越來越多的公司開始涉足房地產行業，房屋的銷售競爭也越來越嚴重，許多公司為了吸引顧客都紛紛降低購房的首付款，導致企業內部的融資非常困難。因此，房地產公司項目的運轉資金過多的依賴于銀行的貸款。沒有銀行雄厚的資金支持，房地產企業也不可能發展的這么快。然而，隨著房價的不斷上漲導致居民買不起房子，這時國家的宏觀調控政策就出臺了。銀行對于房地產業貸款申請的審查變得嚴格起來，許多企業因此面臨著開不了工的危險。因此，房地產企業要想做大做強，就必須改掉依賴銀行的壞毛病，形成自己籌集資金的一套模式。
(三)房地產企業債券融資比例不高
我們都知道，發行股票和債券是一種比較理想的融資方式，它可以使房地產企業獲得大額資金支持。但是，就我國企業上市要求來看，一直處于僧多粥少的局面，等待IPO的企業更是排起了長龍。因為上市審核周期較長、程序較為繁瑣、對企業經營管理及業績要求較高，很多房地產企業只能望而卻步。例如，我國證券相關條例規定，房地產企業上市的門檻之一是資產負債率必須低于70%，而我國房地產企業因大量資金來源不暢，負債率一般都在75%以上，造成了我國房地產企業在利用債券融資和股票市場融資的比例很低。
三、拓寬我國房地產企業融資渠道的對策
(一)完善企業自身融資條件
從多方面來看，房地產企業融資難的主要原因之一是因為自身規模較小、體制不完善、資信較低、品牌效應不強等因素。因此，房地產企業必須要不斷改善經營管理，降低自身經營管理成本，靈活調整市場策略，提高企業整體效益，進而增強自身吸收資金的能力。同時，企業自身還要以誠信換市場，提高自身資信度，憑借良好的企業信譽獲得銀行等出資方的信賴和支持。
(二)加快推進多元化融資方式
縱觀整個房地產行業的發展趨勢，多元化的融資模式將是企業未來發展的必然選擇。想要解決當前房地產行業的融資問題，一個重要的手段便是利用更加豐富的金融產品，并結合企業自身的實際情況進行組合。
(三)完善房地產融資市場體系
良好的外部融資環境對房地產企業來說非常重要。首先，國家相關部門要不斷地完善房地產融資市場體系，完善法律法規建設;其次，強化政府在調控房地產金融的主導地位，有利于降低房地產行業風險，避免行業泡沫產生;最后，國家也要時刻關注市場利率及價格走勢，進而采取積極有效的調控措施，用“無形的手”來對整個市場進行監控，從而不斷完善房地產企業融資環境，幫助更多的房地產企業走出融資難的困境。
四、結論
筆者通過列舉我國房地產企業的融資渠道并在此基礎上分析當前融資現狀，指出房地產企業想要獲得持續快速發展，必須要擺脫資金不足對自身發展的束縛，大力拓展融資渠道，這需要房地產企業自身和政府共同努力。
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