發(fā)布時(shí)間：2014-07-17所屬分類(lèi)：管理論文瀏覽：1次
摘 要： 摘 要：由現(xiàn)今的發(fā)展情況可以看出，越來(lái)越多的公司開(kāi)始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，房屋的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越嚴(yán)重，許多公司為了吸引顧客都紛紛降低購(gòu)房的首付款，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的融資非常困難。因此，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)資金過(guò)多的依賴(lài)于銀行的貸款。沒(méi)有銀行雄厚的資金
摘 要：由現(xiàn)今的發(fā)展情況可以看出，越來(lái)越多的公司開(kāi)始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，房屋的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越嚴(yán)重，許多公司為了吸引顧客都紛紛降低購(gòu)房的首付款，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的融資非常困難。因此，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)資金過(guò)多的依賴(lài)于銀行的貸款。沒(méi)有銀行雄厚的資金支持，房地產(chǎn)企業(yè)也不可能發(fā)展的這么快。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),融資渠道,多元化
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資的含義和渠道
(一)房地產(chǎn)企業(yè)融資的含義
所謂的房地產(chǎn)融資就是說(shuō)房地產(chǎn)公司在無(wú)充足的資金開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的情況下，通過(guò)各種方式來(lái)籌措資金，以保障房產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道
房地產(chǎn)的建設(shè)資金分為兩大部分：一是房產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金，可分為企業(yè)的原始自有資金和消費(fèi)者購(gòu)房的首付款;二是房產(chǎn)企業(yè)的外部籌措資金，分為發(fā)行股票和債券來(lái)籌集資金，通過(guò)銀行等信貸機(jī)構(gòu)獲得資金和吸引民間閑散資金等渠道來(lái)進(jìn)行融資。當(dāng)前，我國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展伴隨著大量資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，房產(chǎn)商想盡辦法來(lái)籌措資金。因此，需要通過(guò)各種形式的融資方法來(lái)獲得資金。
1.自有資金
企業(yè)自有資金是指企業(yè)成立初期的注冊(cè)資金加上企業(yè)經(jīng)營(yíng)所賺取的資金總和。企業(yè)通過(guò)起步時(shí)期的原始積累獲得了自有資金，有了這些資金可以使企業(yè)在以后的發(fā)展中有堅(jiān)實(shí)的后盾，幫助企業(yè)完成日常的運(yùn)營(yíng)，使企業(yè)的資本像“滾雪球”那樣越滾越大。
2.房屋預(yù)收款
所謂的房屋預(yù)收款就是消費(fèi)者在認(rèn)購(gòu)房屋的時(shí)候提前繳納的首付款，這些資金只是房屋全部?jī)r(jià)格的一部分。這是房產(chǎn)商進(jìn)行融資常用的方式之一，一般情況下很少有房地產(chǎn)企業(yè)采用現(xiàn)房銷(xiāo)售的模式，提前收取一部分的房款可以幫助企業(yè)籌集到工程施工的啟動(dòng)資金。這樣也能減少房產(chǎn)商使用自有資金，是房產(chǎn)商非常樂(lè)意使用的方法，而且目前消費(fèi)者對(duì)于房子的需求很大，他們也愿意提前繳納部分房款以確保能買(mǎi)到房子，尤其是樓盤(pán)處于黃金地段，消費(fèi)者都是搶著購(gòu)買(mǎi)。
3.債券融資
債券融資是指房地產(chǎn)公司利用發(fā)行債券來(lái)進(jìn)行融資，通過(guò)與投資者簽訂協(xié)議商定還款的利率和日期，這樣就與投資人形成了債務(wù)人與債主的關(guān)系。但是，并不是所有的房地產(chǎn)公司都具有發(fā)行債券的資質(zhì)，若房地產(chǎn)企業(yè)想要以發(fā)行債券的方式來(lái)籌集資金，就必須接受有關(guān)部門(mén)的審查，審核其是否具有發(fā)行債券和償還債務(wù)的能力。設(shè)想一下，若是房地產(chǎn)公司不論大小都能發(fā)行債券，將會(huì)有很多的不法分子借著開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的理由來(lái)騙取錢(qián)財(cái)，然后卷著錢(qián)款逃跑。這就會(huì)損害消費(fèi)者的利益。在國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)監(jiān)控比較嚴(yán)的背景下，銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的借貸審核也變得嚴(yán)格起來(lái)，發(fā)行債券就成為一種很好的融資手段，為企業(yè)籌集到大量的資金。
4.上市融資
一些大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都是通過(guò)上市來(lái)募集資金的，例如國(guó)內(nèi)出名的萬(wàn)達(dá)、綠地等房地產(chǎn)公司。這些企業(yè)在證券交易所上市通過(guò)出售股票的形式來(lái)籌集資金，由于這些公司的經(jīng)營(yíng)管理較好并且效益不錯(cuò)，通常股票的價(jià)格和發(fā)行量都很高。這就為房地產(chǎn)公司籌集資金打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，只要有大的項(xiàng)目開(kāi)始動(dòng)工，股票的行情就會(huì)水漲船高，房產(chǎn)企業(yè)就不愁沒(méi)有運(yùn)轉(zhuǎn)資金。再看看發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)融資的情況，不難發(fā)現(xiàn)他們中的大多數(shù)都是上市公司。這樣能夠獲得更多的資金去運(yùn)轉(zhuǎn)公司，為公司今后的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始選擇上市來(lái)緩解自身的經(jīng)濟(jì)壓力。
5.投資基金
投資基金是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種新興渠道，它運(yùn)用信托機(jī)制，采取共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，將分散的資金統(tǒng)一納入到一個(gè)由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)運(yùn)作的基金內(nèi)，進(jìn)而將這些資金進(jìn)行再投資獲得投資收益。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的問(wèn)題
(一)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低
自有資金是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，是內(nèi)部融資的一種，即房地產(chǎn)企業(yè)將自身的留存收益和折舊轉(zhuǎn)化為投資，包括從稅后利潤(rùn)提取的盈余公積金、資本公積金和未分配利潤(rùn)。按照我國(guó)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金必須達(dá)到35%，但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的比例僅為21.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)家行業(yè)最低標(biāo)準(zhǔn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債比率偏高，假若銀行緊縮銀根，這些高負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)的情況。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)外部融資過(guò)于依賴(lài)銀行
由現(xiàn)今的發(fā)展情況可以看出，越來(lái)越多的公司開(kāi)始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，房屋的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越嚴(yán)重，許多公司為了吸引顧客都紛紛降低購(gòu)房的首付款，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的融資非常困難。因此，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)資金過(guò)多的依賴(lài)于銀行的貸款。沒(méi)有銀行雄厚的資金支持，房地產(chǎn)企業(yè)也不可能發(fā)展的這么快。然而，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲導(dǎo)致居民買(mǎi)不起房子，這時(shí)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策就出臺(tái)了。銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)貸款申請(qǐng)的審查變得嚴(yán)格起來(lái)，許多企業(yè)因此面臨著開(kāi)不了工的危險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做大做強(qiáng)，就必須改掉依賴(lài)銀行的壞毛病，形成自己籌集資金的一套模式。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)債券融資比例不高
我們都知道，發(fā)行股票和債券是一種比較理想的融資方式，它可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得大額資金支持。但是，就我國(guó)企業(yè)上市要求來(lái)看，一直處于僧多粥少的局面，等待IPO的企業(yè)更是排起了長(zhǎng)龍。因?yàn)樯鲜袑徍酥芷谳^長(zhǎng)、程序較為繁瑣、對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及業(yè)績(jī)要求較高，很多房地產(chǎn)企業(yè)只能望而卻步。例如，我國(guó)證券相關(guān)條例規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)上市的門(mén)檻之一是資產(chǎn)負(fù)債率必須低于70%，而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)因大量資金來(lái)源不暢，負(fù)債率一般都在75%以上，造成了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在利用債券融資和股票市場(chǎng)融資的比例很低。
三、拓寬我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的對(duì)策
(一)完善企業(yè)自身融資條件
從多方面來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)融資難的主要原因之一是因?yàn)樽陨硪?guī)模較小、體制不完善、資信較低、品牌效應(yīng)不強(qiáng)等因素。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要不斷改善經(jīng)營(yíng)管理，降低自身經(jīng)營(yíng)管理成本，靈活調(diào)整市場(chǎng)策略，提高企業(yè)整體效益，進(jìn)而增強(qiáng)自身吸收資金的能力。同時(shí)，企業(yè)自身還要以誠(chéng)信換市場(chǎng)，提高自身資信度，憑借良好的企業(yè)信譽(yù)獲得銀行等出資方的信賴(lài)和支持。
(二)加快推進(jìn)多元化融資方式
縱觀整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，多元化的融資模式將是企業(yè)未來(lái)發(fā)展的必然選擇。想要解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的融資問(wèn)題，一個(gè)重要的手段便是利用更加豐富的金融產(chǎn)品，并結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行組合。
(三)完善房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系
良好的外部融資環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)非常重要。首先，國(guó)家相關(guān)部門(mén)要不斷地完善房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系，完善法律法規(guī)建設(shè);其次，強(qiáng)化政府在調(diào)控房地產(chǎn)金融的主導(dǎo)地位，有利于降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，避免行業(yè)泡沫產(chǎn)生;最后，國(guó)家也要時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)利率及價(jià)格走勢(shì)，進(jìn)而采取積極有效的調(diào)控措施，用“無(wú)形的手”來(lái)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控，從而不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境，幫助更多的房地產(chǎn)企業(yè)走出融資難的困境。
四、結(jié)論
筆者通過(guò)列舉我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道并在此基礎(chǔ)上分析當(dāng)前融資現(xiàn)狀，指出房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得持續(xù)快速發(fā)展，必須要擺脫資金不足對(duì)自身發(fā)展的束縛，大力拓展融資渠道，這需要房地產(chǎn)企業(yè)自身和政府共同努力。
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