發(fā)布時(shí)間：2014-06-09所屬分類(lèi)：法律論文瀏覽：1次
摘 要： 論文摘要：在司法實(shí)踐當(dāng)中，有關(guān)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的案件越來(lái)越多，同案不同判的情況大量存在。法院在審理不涉及房屋的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的案件時(shí)，有的法院認(rèn)為法律沒(méi)有明文規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)J(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效;而有的法院卻認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)法律
論文摘要：在司法實(shí)踐當(dāng)中，有關(guān)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的案件越來(lái)越多，同案不同判的情況大量存在。法院在審理不涉及房屋的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的案件時(shí)，有的法院認(rèn)為法律沒(méi)有明文規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)J(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效;而有的法院卻認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)法律沒(méi)有禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。
關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán),流轉(zhuǎn),必要性,法學(xué)研究
本文選自
《法學(xué)研究》由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院主管、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所主辦、法學(xué)研究編輯部編輯、法學(xué)研究雜志社出版，1979年復(fù)刊。前身是中國(guó)政法學(xué)會(huì)1953年創(chuàng)刊、1957年停辦的《政法研究》。
《法學(xué)研究》刊載有關(guān)中國(guó)[法治建設(shè)重大]理論與實(shí)踐問(wèn)題的論文。堅(jiān)持“百花齊放，百家爭(zhēng)鳴”的辦刊方針，堅(jiān)持學(xué)術(shù)性、理論性的辦刊宗旨，堅(jiān)持高水平的用稿標(biāo)準(zhǔn)，以展現(xiàn)我國(guó)法學(xué)理論最新和最高水平的研究成果。
引言
207年通過(guò)的《物權(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”從中可看出其放棄了繼續(xù)對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)持完全禁止的態(tài)度，但也沒(méi)有突破既有立法，僅僅是為將來(lái)立法承認(rèn)宅基地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)留下了空間。這不利于規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，因此建立更加完善的宅基地流轉(zhuǎn)制度成為一種迫切。
一、宅基地使用權(quán)的概念及特征
(一)宅基地使用權(quán)的概念。關(guān)于宅基地使用權(quán)的概念，國(guó)內(nèi)的學(xué)者對(duì)其做出了不同的定義。王利明認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是指以建造住宅及其附屬設(shè)施為目的，對(duì)集體所有的土地進(jìn)行占有和使用的權(quán)利。江平認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是一種獨(dú)立的用益物權(quán)種類(lèi)，是農(nóng)村集體所有權(quán)所派生的一種他物權(quán)，屬于傳統(tǒng)民法上的地上權(quán)的一種。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有、使用的權(quán)利，權(quán)利人有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)在性質(zhì)上與建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一樣都屬于用益物權(quán)。
(二)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的特征
1、主體的特殊性。目前宅基地使用權(quán)的主體僅限于農(nóng)村集體成員。《土地管理法》第六十二條規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地……”。2004年12月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。”通過(guò)以上規(guī)定可以看出，使用人的特定身份是取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的前提條件。宅基地使用權(quán)只保障農(nóng)民的居住權(quán)，城鎮(zhèn)居民不享有該項(xiàng)保障。若非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)法獲得宅基地的使用權(quán)，也不能通過(guò)受讓房屋使用權(quán)而獲得宅基地使用權(quán)。
2、客體的特定性。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的客體僅限于集體土地。《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”從本條規(guī)定可以看出，宅基地使用權(quán)的客體范圍被限定在集體所有的土地上。
3、使用權(quán)的無(wú)期限性。宅基地使用權(quán)是為了保護(hù)農(nóng)民的基本生存問(wèn)題而設(shè)立的一項(xiàng)制度，現(xiàn)行法律法規(guī)中，并沒(méi)有涉及宅基地使用權(quán)期限的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人的使用權(quán)受法律保護(hù)。一旦農(nóng)戶取得宅基地，只要房屋存在并有合法的所有權(quán)人，那么該宅基地就不會(huì)被收回，除非失去農(nóng)民身份或被征用。
二、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀
(一)“隱性市場(chǎng)”大量存在，非法交易泛濫。現(xiàn)行法律法規(guī)雖然嚴(yán)格限制宅基地的流轉(zhuǎn)，但農(nóng)村宅基地和農(nóng)村房屋的交易是普遍現(xiàn)象。由于宅基地使用權(quán)的原始取得是無(wú)償?shù)模淞鬓D(zhuǎn)的成本非常低，在利益的驅(qū)動(dòng)下，農(nóng)民往往將閑置不用的宅基地及其房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)纬闪苏厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)的“隱性市場(chǎng)”。
(二)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的司法現(xiàn)狀。在司法實(shí)踐當(dāng)中，有關(guān)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的案件越來(lái)越多，同案不同判的情況大量存在。法院在審理不涉及房屋的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的案件時(shí)，有的法院認(rèn)為法律沒(méi)有明文規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)J(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效;而有的法院卻認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)法律沒(méi)有禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第六條：“依法改變土地的所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓土地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門(mén)提出土地變更登記申請(qǐng)……”的規(guī)定，認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為有效。還有的法院依據(jù)《合同法》的有關(guān)條款以宅基地買(mǎi)賣(mài)違法為由宣告轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。
三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性
(一)允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于拓寬農(nóng)民的融資渠道，提高農(nóng)村土地的利用效率。對(duì)于農(nóng)村的廣大農(nóng)民來(lái)說(shuō)，其最大的私有不動(dòng)產(chǎn)就是建造在其宅基地之上的房屋，由于我國(guó)現(xiàn)行的法律限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，也就阻止了農(nóng)民以房屋進(jìn)行抵押貸款、入股等流轉(zhuǎn)方式的可能，從而縮小了農(nóng)民進(jìn)行融資的渠道，不利于農(nóng)民收入的增加，對(duì)農(nóng)民不公平。“農(nóng)村宅基地使用權(quán)畢竟是一項(xiàng)有財(cái)產(chǎn)利益的權(quán)利，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，往往只有在有效的流轉(zhuǎn)中才能實(shí)現(xiàn)資源的最佳配置，如果嚴(yán)格限制宅基地的流轉(zhuǎn)，則由于受讓人僅限于農(nóng)村村民，則轉(zhuǎn)讓價(jià)格顯然會(huì)比較低，不利于實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)的交換價(jià)值。”因此，允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，既可增加農(nóng)民融資的渠道，也有利于提高土地的利用效率。
(二)允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是加快我國(guó)城市化發(fā)展的需要。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)快速的城市化進(jìn)程。大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移至城市，促進(jìn)了勞動(dòng)力的自由流動(dòng)。不允許農(nóng)民將宅基地使用權(quán)抵押、出資就必然減少了農(nóng)村城市化進(jìn)程的外部資金的注入。放開(kāi)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)限制，將會(huì)把農(nóng)村宅基地巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值開(kāi)發(fā)出來(lái)，使農(nóng)民獲得大量的原始資本積累，這樣無(wú)論是進(jìn)城投資或定居買(mǎi)房都將為農(nóng)民融入城市提供一個(gè)良好的物質(zhì)保障。放開(kāi)宅基地流轉(zhuǎn)的制度有利于農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城市，加快城市化進(jìn)程。
(三)允許宅基地流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)用益物權(quán)制度價(jià)值的要求。用益物權(quán)的首要制度價(jià)值就是實(shí)現(xiàn)物的使用價(jià)值，增進(jìn)物盡其用的經(jīng)濟(jì)效用，即擁有其物者得自不使用，而使他人利用之，以收取利益。無(wú)其物者得支付代價(jià)而利用他人之物，而不必取得所有權(quán)。易言之，用益物權(quán)具有調(diào)劑“所有”與“利用”的機(jī)能。在我國(guó)，用于建造房屋的土地，因所有權(quán)主體的不同分為建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等流轉(zhuǎn)方式在法律上幾乎沒(méi)有什么限制。宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)的一種，應(yīng)該和其他用益物權(quán)一樣可以流轉(zhuǎn)，因?yàn)椴荒芰鬓D(zhuǎn)的財(cái)產(chǎn)不是真正意義上的財(cái)產(chǎn)，禁止農(nóng)村宅基地交易實(shí)際上是不承認(rèn)宅基地屬于農(nóng)民自己的財(cái)產(chǎn)。而物權(quán)作為財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，具有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一般特性，即價(jià)值性和流轉(zhuǎn)性。法律對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，不利于宅基地的使用價(jià)值和交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。
四、完善宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的建議
(一)擴(kuò)大宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的范圍。完整的用益物權(quán)在權(quán)利的流轉(zhuǎn)過(guò)程中就不應(yīng)當(dāng)再有關(guān)于受讓人身份方面的限制。可以允許宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員流轉(zhuǎn)，但須經(jīng)本集體成員同意;向外流轉(zhuǎn)的宅基地使用權(quán)可以設(shè)定適當(dāng)?shù)钠谙蓿唧w可以參考建設(shè)用地使用權(quán)的期限，并由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織行使所有權(quán)人的權(quán)利，收回宅基地或給予受讓人適當(dāng)?shù)挠袃斞永m(xù)使用權(quán)。
(二)明確宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的具體形式。放開(kāi)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍后，其流轉(zhuǎn)方式也應(yīng)有更多的存在形式。參照國(guó)有土地使用權(quán)，既可以采用轉(zhuǎn)讓、租賃、入股、繼承和贈(zèng)與等方式轉(zhuǎn)讓?zhuān)部梢栽试S宅基地使用權(quán)成為抵押權(quán)的標(biāo)的。這些具體的流轉(zhuǎn)方式對(duì)提高農(nóng)民的生活水平都具有積極作用。
(三)建立宅基地使用權(quán)收回制度。針對(duì)當(dāng)今農(nóng)村日益嚴(yán)重的“空心村”現(xiàn)象，為保護(hù)有限的土地資源和提高土地資源的利用效率，有必要建立宅基地使用權(quán)的收回制度。權(quán)利人與宅基地使用權(quán)發(fā)生分離或宅基地長(zhǎng)期閑置不用可以作為宅基地收回的前提。宅基地使用權(quán)人因不可抗力導(dǎo)致宅基地滅失、死亡或宅基地被征收征用情況出現(xiàn)時(shí)，應(yīng)由有關(guān)部門(mén)注銷(xiāo)其宅基地使用權(quán)，并考慮是否重新分給宅基地。
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