發(fā)布時間：2020-07-06所屬分類：建筑師職稱論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的高回報率受到了各投資主體的青睞，將房地產(chǎn)作為了資產(chǎn)擴容和收益提升的重要支點。本文就投資性房地產(chǎn)評估的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了解讀，并結(jié)合投資性房地產(chǎn)評估的經(jīng)驗，對采用市場法和收益法進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評估中所存在的問題進(jìn)行分析。在價值
摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的高回報率受到了各投資主體的青睞，將房地產(chǎn)作為了資產(chǎn)擴容和收益提升的重要支點。本文就投資性房地產(chǎn)評估的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了解讀，并結(jié)合投資性房地產(chǎn)評估的經(jīng)驗，對采用市場法和收益法進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評估中所存在的問題進(jìn)行分析。在價值評估的過程中，應(yīng)通過對評估方法的合理選擇及對評估結(jié)果進(jìn)行科學(xué)的檢驗，進(jìn)而提高對投資性房地產(chǎn)評估方法的合理性和準(zhǔn)確性。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);評估;問題;優(yōu)化
經(jīng)濟社會的發(fā)展進(jìn)程中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮帶動了經(jīng)濟的高速增長。相關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率一直處在高位，在2019年更是達(dá)到了.8.2%。在2019年下半年雖有小幅的回落，但以規(guī)模市場的龐大，其對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)仍不可小覷。在我國房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，部分企業(yè)開始涉足其中，將房地產(chǎn)作為一種企業(yè)發(fā)展的長期投資策略來展開，這不僅為企業(yè)的發(fā)展提供的堅實的保障，房地產(chǎn)市場的火爆也使得這一投資方式成為企業(yè)資產(chǎn)擴容的重要增長點之一。面對這一發(fā)展現(xiàn)實，國家專門針對投資性房地產(chǎn)及其評估工作出臺了相關(guān)的指導(dǎo)意見[1]。當(dāng)前，對投資性房地產(chǎn)評估的方法主要有市場法和收益法，但在總體的實行過程出現(xiàn)了部分問題。本文將從投資性房地產(chǎn)評估的維度，就其中的問題和對策進(jìn)行探索。
1投資性房地產(chǎn)評估的相關(guān)規(guī)定
我國將企業(yè)為獲得更多資金和資本而開發(fā)的房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)。我國對于投資性房地產(chǎn)的評估主要采用兩種方式，即投資法和收益法。市場法的評估是將投資性房地產(chǎn)作為同類型的房產(chǎn)從建筑質(zhì)量、建筑位置、建筑空間及租期幾個維度進(jìn)行分析。市場法的評估過程，也可視為將投資性房地產(chǎn)放到市場環(huán)境中進(jìn)行價值評估的過程，評估過程中會對其中相關(guān)的市場因素進(jìn)行考慮，進(jìn)而提升市場法評估的科學(xué)性和合理性。市場法實施中的一個關(guān)鍵就是要確保形似案例的可比性。案例與案例之間的可比性越高，評估的質(zhì)量也就越可靠。最終形成的評估報告所反映的該投資性房地產(chǎn)現(xiàn)實價格具有較高的參考價值[2]。
收益法對投資性房地產(chǎn)的評估與市場法在評估模式及評估重點上有著較大的差異，其主要是對投資性房地產(chǎn)的租金收益及其相關(guān)的價值的匹配度進(jìn)行分析。在評估的過程中，需要明確該投資性房地產(chǎn)在凈收益及收益期限的情況，而后按照一定的折算率對于該投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折現(xiàn)，并根據(jù)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)生成評估報告。收益法在對投資性房地產(chǎn)評估時需要注意，只有選擇能夠較為合理地反映出評估基準(zhǔn)日類似地區(qū)與投資性房地產(chǎn)相類似的同類型房地產(chǎn)平均水平的折現(xiàn)率，才能夠較好地保障投資性房產(chǎn)使用收益法評估時的準(zhǔn)確性[3]。
2投資性房地產(chǎn)在評估中所存在的問題
2.1市場法
在采用市場法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估的過程中，其主要的問題集中在評估的前期需要對同類型的房地產(chǎn)交易案例進(jìn)行規(guī)模化的收集，以提高投資性房地產(chǎn)評估時的可比性。只有這樣才能保障投資性房地產(chǎn)被合理地估值。這一評估方式雖在理論上相對直白，但在實踐操作中卻有著多重的阻礙。首先，我國幅員遼闊且區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展極不均衡，這就導(dǎo)致在案例的收集過程中的總量會受到一定的限制。同時，采用市場法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估的過程中，也容易受到時間因素的影響，部分地區(qū)的房價波多較大會對區(qū)域房地產(chǎn)的價值定性產(chǎn)生一定的影響。再次，就投資性房產(chǎn)本身而言，即使處于同一位置，但在建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能、風(fēng)格等方面的影響，其房產(chǎn)的整體價值也是不盡相同的。
2.2收益法
收益法在一定程度上可視為圍繞著投資性房地產(chǎn)的收益而展開的評估活動。在這一方法的運用當(dāng)中，其核心便是對投資性房地產(chǎn)的收益期限、凈收益及折現(xiàn)率上的確定，從而根據(jù)這三個維度的評定最終實現(xiàn)對投資性房地產(chǎn)價值的評估。在采用收益法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估的過程中收益期限、凈收益及折現(xiàn)率的確定上卻有著一定的難度。首先，在收益期限的確定過程中，需要評估人員對于該房產(chǎn)的現(xiàn)有使用年限及租約條款進(jìn)行信息的收集。其次，在凈收益的確定過程中，需要結(jié)合投資性房產(chǎn)的環(huán)境做出判斷。這兩者極易受到主觀因素的影響而導(dǎo)致數(shù)據(jù)價值出現(xiàn)偏差。同時，在折現(xiàn)率的確定中，對不同時間點的選取上也會有較大的差別，一方面容易受到市場大幅上漲或回落的影響，一方面容易在選取的過程中受到評估人員等因素的影響[4]。
3投資性房地產(chǎn)評估的優(yōu)化策略
在投資性房地產(chǎn)評估工作的開展過程中，需公平、公正、合法、合規(guī)地對投資性房地產(chǎn)評估工作予以推動，同時要基于不同的評估方法的優(yōu)越點進(jìn)行合理的發(fā)揮或規(guī)避，進(jìn)而保證價值評估的科學(xué)性和合理性。在對投資性房地產(chǎn)評估工作的優(yōu)化中，可采用優(yōu)選評估方法及對不同評估方法進(jìn)行檢驗的方式來進(jìn)行。一般而言，在投資性房地產(chǎn)評估中若作為單項評估資產(chǎn)且總量不超過5個，建議采用市場法對其展開評估。若被評估的投資性房地產(chǎn)不能滿足上述條件，則建議采用收益法來進(jìn)行。在評估工作結(jié)束前，為保障評估的質(zhì)量，需對評估的結(jié)果進(jìn)行內(nèi)部的審計，最大限度地保證所出具的評估報告在合理性和真實性層面上的最大化。也可以實現(xiàn)對兩種評估方式的相互驗證，以提升評估報告的準(zhǔn)確性。
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4結(jié)論
房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟發(fā)展的一種重要支柱，同時也是關(guān)系到國家民生的重要基礎(chǔ)工程。房地產(chǎn)市場的高回報率，成為了眾多投資主體進(jìn)入這一市場的重要成因。在這一背景下，大量的投資性房地產(chǎn)開始出現(xiàn)并流通在市場當(dāng)中。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展對我國經(jīng)濟發(fā)展具有著舉足輕重的地位。在其良性的發(fā)展過程中，投資性房地產(chǎn)的價值將伴隨著總量的增長和二級市場的全面盤活而越發(fā)地重要。因此，應(yīng)充分重視投資性房地產(chǎn)的評估工作，并在這一過程中，通過方法的優(yōu)選和結(jié)果的檢驗，來保障投資性房產(chǎn)評估的參考價值。這將對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮具有著重要的意義。——論文作者：康新貴
